Sondertilgungsrecht – Was bedeutet das?

Bei einer Immobilienfinanzierung legt man normalerweise feste monatliche Beträge fest, mit denen Du den Kredit Stück für Stück zurückzahlst. Je nach Laufzeit und Kredithöhe ändern sich die Konditionen und auch die Zinsen. Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung außerhalb der festen monatlichen Beiträge. Durch eine Sondertilgung wird das Darlehen schneller zurückgezahlt, wodurch die Restschuld sinkt, die Laufzeit sich verkürzt und Du insgesamt weniger Zinsen zahlst.


Lohnt sich die Sondertilgung für mich?

Bei den meisten Banken ist das Sondertilgungsrecht mittlerweile „kostenlos“ dabei. Das kommt daher, dass viele Menschen ihre Immobilie durch Sondertilgungen schneller abbezahlen möchten. Bei einigen Banken muss man sich dieses Recht jedoch gegen eine Zinserhöhung erkaufen. Die Frage, die es dabei zu beantworten gilt: Lohnt sich die Sondertilgung?
Jeder Käufer muss also einschätzen können, ob einerseits eine Sondertilgung in den nächsten Jahren realistisch ist, andererseits ob man mit der Sondertilgung Geld spart.

Beispiel einer Sondertilgung

Du erhältst eine Immobilienfinanzierung mit einem Zinssatz von 1,0%. Eine Sondertilgung von 10.000 EUR ergibt eine Ersparnis von 100,- EUR pro Jahr. Die Verringerung der monatlichen Belastung ist also nicht wirklich bemerkbar, das Geld aber nicht mehr kurzfristig verfügbar. Weiterhin könnte man die 10.000 auch anderweitig einplanen: Es könnte als finanzieller Puffer für unvorhergesehene Kosten bereitstehen. Man könnte es anlegen und ggf. Rendite erzielen. Du könntest es verleben, oder Dir einen Wunsch damit erfüllen. Darüber solltest Du Dir im Vorfeld bewusst sein. 

TIPP: Wenn die Immobilie möglicherweise während der Zinsbindung verkauft werden soll, solltest Du ein Sondertilgungsrecht vereinbaren. Denn wenn Du das Haus verkaufst und Dein Darlehen vor Ablauf der eigentlichen vereinbarten Laufzeit zurückzahlst, darf die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Dabei ist sie verpflichtet diese so zu berechnen, als hätte der Kunde jedes Jahr das Sondertilgungsrecht in Anspruch genommen.


FAZIT:

Mit einer Sondertilgung kannst Du Dein Darlehen schneller zurückzahlen. Solltest Du damit rechnen, dass über mehr Geld verfügen wirst, als Du benötigst, kannst Du ein Sondertilgungsrecht vereinbaren. Auf der anderen Seite kann eine Sondertilgung für Dich auch weniger finanziellen Spielraum für Dich bedeuten. Auch die mögliche Zinserhöhung bei einer Sondertilgung solltest Du bei Deiner Entscheidung berücksichtigen. 

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Hohe Tilgungen gefallen der Bank

Wenn es nach den Banken geht, wird die Tilgung höher angesetzt. Klar – denn so bekommt Sie das an Dich verliehene Geld schneller zurück. Doch das ist nicht nötig – denn niemand zwingt einen, die Finanzierung schnell zurückzuzahlen. Bei der Tilgungsrate verhält sich jede Bank sehr individuell. Je nachdem für welche Du Dich entscheidest, kann die Tilgung während der Zinsbindung angepasst werden. Die Mindesttilgung liegt in der aktuellen Lage mindestens bei 2%. Natürlich spielt Dein Alter dabei aber auch eine Rolle. Je älter Du bei Abschluss der Baufinanzierung bist, desto höher ist in der Regel die Tilgung. 

Früher war alles anders

Wenn man sich mit dem Thema Immobilien befasst, hört man von Seiten der Eltern oder Großeltern meist folgenden Satz: 

“Kredite sind schlecht für Dich und sollten möglichst schnell zurückgezahlt werden.”

So wirklich übel nehmen, kann man es Ihnen aber nicht. Vielleicht fragst Du Dich, ob da nicht sogar etwas dran ist?

Während bei älteren Generationen Zinsen von 6, 7 oder 8 Prozent völlig normal waren, liegen die Zinsen heute viel niedriger bei ca. 1%. Früher war es also tatsächlich teurer den Kredit langsam abzubezahlen. Heutzutage hat sich jedoch einiges geändert.

Hohe oder niedrige Tilgung: Flexibilität ist das Stichwort

Die heutigen Generationen der Immobilienkäufer sind vor allem eines im Vergleich zu den älteren Generationen: Sie sind viel flexibler.
Haben Oma und Opa ein Haus gebaut oder gekauft, haben sie so lange darin gewohnt, bis sie es nicht mehr konnten. Heutzutage ist das Eigenheim nicht mehr der letzte Wohnsitz. Die Welt ist flexibler geworden, der Lebensabend wird in anderen Städten oder sogar Ländern verbracht.

Warum sollte also das Ziel lauten: „Bis zur Rente schuldenfrei“?

Auf die persönlichen Wünsche kommt es an

30 oder 40 Jahre in die Zukunft planen, kann heute wahrscheinlich niemand mehr. Weshalb sollte man sich also finanziell für diese Zeit einschränken? Vielleicht möchte man die Immobilie im Rentenalter lieber verkaufen und den Gewinn verleben?

Ein anderes Argument, das oft genannt wird lautet: „Ich möchte meinen Kindern keine Schulden hinterlassen.“

Auch wenn dieser Satz im ersten Augenblick Sinn ergeben mag, so sollte man sich das jedoch genau überlegen. Denn wenn eine Immobilie zum Zeitpunkt des Todes 500.000 EUR wert ist und das Darlehen auf dem Haus noch 100.000 EUR beträgt, freuen sich die Erben. Denn eine geringere Erbsumme bedeutet weniger Erbschaftssteuer. 

FAZIT: Hohe oder niedrige Tilgung

Die Tilgungshöhe ist eine persönliche Geschmackssache und Du solltest Dich daher fragen: Möchte ich für mich eine hohe oder niedrige Tilgung?.
Fakt ist, dass niemand einen dazu zwingt, die Kredit für eine Immobilie möglichst schnell zurückzuzahlen. Gerade in der heutigen Zeit der niedrigen Zinsen ist eine schnelle Rückzahlung auch wirtschaftlichen Aspekten nicht notwendig. Die Baufinanzierung sollte sich lieber nach den individuellen Wünschen und Vorstellungen der Immobilienkäufer gestalten. 

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Du hast den Entschluss gefasst Dir Deinen ganz persönlichen Traum zu erfüllen: Den Kauf einer Immobilie! Kaum ist der Gedanke ausgesprochen stehst Du vor einem Berg an Fragen: Willst Du selbst in der Immobilie wohnen oder diese vermieten und als Kapitalanlage nutzen? Wieviel Quadratmeter Wohnfläche soll die Immobilie haben? Suchst Du etwas in der Stadt oder auf dem Land? Eine Wohnung ist das richtige – oder doch ein Ein- oder Mehrfamilienhaus? Die passende Immobilie zu finden ist also garnicht so leicht.

Angebot an Immobilien

So vielfältig wie die individuellen Wohnträume von Menschen sind, sind es auch Immobilien. Es gibt sie in verschiedensten Variationen: Vom Single-Apartment mit unter 40 Quadratmetern Wohnfläche bis hin zur Villa im Vorort – Du hast die Qual der Wahl. Bevor wir jedoch zu sehr ins Detail gehen, möchten wir Dir in diesem Blogbeitrag allgemeingültige Tipps und Ratschläge zum Immobilienkauf geben.

Budget – wieviel Immobilie kann ich mir leisten?

Immobilien haben Werte. Diese sind von vielen verschiedenen Faktoren wie Baujahr, Wohnfläche, Lage, Zustand etc. abhängig. Hinzu kommt, dass das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage eine bedeutende Rolle auf dem Immobilienmarkt spielt.

Dementsprechend solltest Du als erstes dein Budget feststellen. Das Budget ist bei jedem Menschen unterschiedlich. Hast Du schon einmal eine genaue Auflistung Deiner Einkünfte und Ausgaben erstellt? Falls nicht solltest Du dies schleunigst nachholen. Denn das sehen auch die Banken gerne. In den meisten Fällen verfügen Käufer nämlich nicht über den Kaufpreis einer Immobilie in Bar, sondern finanzieren diese bspw. bei einer Bank. Warst Du in der Vergangenheit sparsam und verfügst z.B. über ein angespartes Eigenkapital von 20% des Kaufpreises einer Immobilie finden Banken das übrigens besonders gut. Grundsätzlich gilt: Du solltest dir 100% klar über Deine finanzielle Situation vor dem Kauf einer Immobilie sein. Denn das letzte was Du möchtest ist Dich zu übernehmen und im schlimmsten Fall eines Tages dazu gezwungen zu sein, die Immobilie wieder verkaufen zu müssen.

Besichtigungen – Jede besichtigte Immobilie hilft Dir weiter

Hast Du Deine finanzielle Situation aufgeschlüsselt und bist Dir über Dein Budget im Klaren solltest Du die Zeit nutzen um möglichst viel Erfahrungen mit Immobilien zu sammeln. Eine gute Gelegenheit dazu hast Du bei Immobilienbesichtigungen. Je mehr Immobilien Du von außen und innen gesehen hast, desto besser kannst Du Deine individuelle Vorstellung formen und gezielt nach dieser suchen. Dabei können verbaute Materialien, Baujahr, Lage, Zimmeranzahl, Aufteilung etc. entscheidend sein! Jede Besichtigung liefert wichtige Erkenntnisse und Erfahrungen. Und diese führen dazu, dass Du es ganz von alleine merkst, wenn Du irgendwann in der richtigen Immobilie stehst.

Makler – Unterstützung bei der Suche nach der passenden Immobilie

Immobilien sind überall. Doch wie findet man heraus, welche überhaupt auf dem Markt zum Verkauf angeboten werden und welche nicht?

Genau dabei kann Dir ein Makler helfen. Von überregionalen bis landesweiten tätigen großen Maklerbetrieben bis hin zum spezialisierten Makler aus Deiner Region kümmern sie sich alle um die Listung und den Verkauf von Immobilien. Viele Makler verfügen zudem über Bestandsobjekte – nachfragen lohnt sich also! Wenn Du Dich dazu entscheidest eine Immobilie über einen Makler zu kaufen, wird zum Zeitpunkt des Kaufes eine Gebühr fällig. Diese heißt Courtage und liegt meist zwischen 3 und 6 Prozent des Kaufpreises der Immobilie.

Kennst Du jemanden, der jemanden kennt?

Wie in vielen Bereichen im Leben spielt das Netzwerk auch beim Finden der richtigen Immobilie eine große Rolle. Denn neben der Möglichkeit Immobilien über Makler zu erwerben, besteht natürlich auch die Möglichkeit diese vom Besitzer direkt zu erwerben. Wenn Du eine Immobilie “von privat” kaufst, fällt logischerweise keine Maklergebühr an.
Deshalb kann es sich besonders lohnen, bei Bekannten, Freunden und Arbeitskollegen immer mal wieder vom Immobilienwunsch zu erzählen.

Häufig kennt man jemanden, der jemanden kennt, der gerade eine Immobilie verkauft – und das könnte die richtige für Dich sein!

Die passende Immobilie findet man selten auf großen Plattformen

Umkreis und Kaufpreis eingeben und schon spuckt mir die Handy-App passende Immobilien aus. Klingt doch perfekt – oder?
Leider ist es doch nicht ganz so einfach. Denn auf den großen Plattformen landen meistens die Immobilien, die die Makler sind an Ihre Interessenten veräußern konnten. Ab und zu einen Blick zu wagen schadet sicherlich nicht, doch die passende Immobilie wird meistens anders gefunden und gekauft.

FAZIT

Die passende Immobilie zu finden ist mit Sicherheit kein einfaches Unterfangen. Mit den Tipps aus diesem Blogbeitrag sollte es Dir aber um einiges leichter fallen, Dich auf den Immobilienkauf vorzubereiten. Wenn Du Dich Dich fragst, ob Du nicht vielleicht doch lieber eine Immobilie bauen möchtest, statt sie zu kaufen: Dafür haben wir vor kurzem einen eigenen Blogbeitrag veröffentlicht.

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Erstens: Darlehen aufnehmen. Zweitens: Immobilie erwerben. Drittens: Mieter das Darlehen abbezahlen lassen und am Ende die Immobilie sein Eigentum nennen dürfen. 

So oder so ähnlich könnten die ersten Gedanken auf der Suche nach einer greifbaren Kapitalanlage klingen. Einerseits liegst Du damit gar nicht so falsch. Andererseits gibt es noch einige weitere Punkte zu beachten, bevor Du Dich als Immobilieninvestor probieren solltest. 

Vermietete Immobilie als Investment statt als Wohneigentum 

Auf dem Finanzmarkt gibt es zahlreiche Möglichkeiten, Geld zu investieren. Von Aktiensparplänen über Versicherungen bis hin zu Kryptowährungen oder Immobilien ist vieles möglich. Während grundsätzlich eine Mischung aus verschiedenen Möglichkeiten zu empfehlen ist, scheint eine vermietete Immobilie für viele Menschen greifbarer. Komplizierte Finanzprodukte sorgen eher für Verwirrung. Doch ist es tatsächlich so einfach? Frei nach dem Gedanken: „Mein Mieter zahlt die Immobilie ja ab!“

Im Grunde liegst Du damit nicht falsch, dennoch möchten wir auf einige wichtige Punkte hinweisen:

Reparaturen als unvorhergesehener Faktor

Die Immobilie ist gekauft, der Mieter eingezogen und Du als frisch gebackener Immobilienbesitzer bist zufrieden. Bis wenige Monate nach dem Einzug das Telefon klingelt und sich der verärgerte Mieter meldet. Die Heizung sei kaputt. 

Für die Instandhaltung/Reparatur musst Du als Vermieter aufkommen. Also bestellst Du den Handwerker. Die Rechnung beläuft sich auf mehrere hundert Euro. Dabei hast Du doch gerade erst Deine ersten Mieten eingestrichen. Und diese gehen wiederum fast komplett für die Kreditrate drauf. 

So oder so ähnlich ist es schon vielen Menschen vor Dir ergangen. Reparaturen fallen bei Immobilien leider immer wieder an, gehören zum Alltag eines Kapitalanlegers und sollten von Anfang an in die Kapitalplanung miteinbezogen werden. Wenn Du frühzeitig vorsorgst, wirst Du zwar trotzdem nicht erfreut über notwendige Reparaturen an Deiner Immobilie sein, allerdings kannst Du sie Dir dann leisten. Außerdem erhöhen sie natürlich auch den Wert Deiner Immobilie, den Du dann beim Verkauf oder einer neuen Vermietung berücksichtigen kannst.

Kapitaldienstvoraussetzungen an Kapitalanleger und Selbstnutzer

Als Kapitaldienst bezeichnet man alle Zins- und Tilgungszahlungen, die Du der Bank (i. d. R.) monatlich in Form einer Rate zahlst. Vor der Kreditvergabe prüft die Bank also, ob Du Dir den Kredit mit Deinem aktuellen Einkommen leisten kannst. Natürlich werden die Mieteinnahmen berücksichtigt, aber Du solltest in der Lage sein, auch ohne Mieteinnahmen den Kredit bedienen zu können.

Während Du bei einer selbstgenutzten Immobilie die Darlehensrate mit der Kaltmiete vergleichen kannst, fallen bei einer vermieteten Immobilie weitere Kosten an, die Du zwar teilweise an den Mieter weitergeben kannst, die Du aber in Deine Kalkulation miteinbeziehen musst.

Als Kapitalanleger wirst Du bei der Bank noch etwas kritischer beäugt. Hierfür gibt es mehrere Gründe.

Während Du bei Deiner selbstbewohnten Immobilie sicher dafür Sorge trägst, dass alles ordentlich gepflegt ist, bist Du bei der vermieteten Wohnung davon abhängig, dass sich der Mieter anständig kümmert. Und da Du nicht jede Woche vorbeischauen wirst, bist Du hier „blind“ und musst auf das Verhalten des Mieters vertrauen.

Außerdem möchte die Bank ungerne für Dich „ins Risiko gehen“ und setzt deshalb häufig erhöhte Bonitätsstandards voraus. Also mehr monatlichen Überschuss, mehr Eigenkapitaleinsatz oder eine höhere Tilgung.

Denn als Kapitalanleger gibt es im Wesentlichen drei Motivationen für ein Immobilieninvestment:

• die Wertsteigerung der Immobilie für einen späteren Verkauf,
• einen monatlichen Überschuss (Cashflow), um neues Eigenkapital anzusparen,
• eine solide Altersvorsorge, um neben den gängigen Renten auch von den Mieteingängen leben zu können.

Alles ehrbare Gründe – aber die Banken möchten hierfür auch einen erhöhten Einsatz von Dir sehen.

Leerstände einkalkulieren 

Solange die vermietete Immobilie monatliche Einnahmen generiert, bist Du als Vermieter beruhigt, denn die Finanzierung ist gesichert. Was passiert jedoch, wenn ein Mieter auszieht und es keinen direkten Nachmieter gibt? Oder aber nach dem Auszug die Wohnung renoviert/repariert werden muss und sich das in die Länge zieht? Der Leerstand einer Immobilie sollte von vornherein einkalkuliert und in die Planung der Kapitalanlage mit aufgenommen werden. Kannst Du Dir als Eigentümer die Finanzierung leisten, auch wenn die Mieteinnahmen mehrere Monate wegfallen? Bevor Du also die Immobilie erwirbst, solltest Du über ein entsprechendes finanzielles Polster verfügen. Denn auch die Banken prüfen dieses Szenario und Du solltest eine gute Antwort auf diese Frage haben.

Eigenkapital bei vermieteten Immobilien – wie viel benötige ich?

Damit sich eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage lohnt, solltest Du Dir also vorher Gedanken über die vorher genannten Punkte machen. 

Natürlich möchte jeder Kapitalanleger beim Kauf des neuen Objektes so wenig Eigenkapital wie nötig einsetzen. Denn je weniger Du einsetzt, desto mehr Rendite kannst Du erzielen und desto mehr hast Du vielleicht für das nächste Projekt zur Verfügung. Oft wird hier nach der 110-%-Finanzierung gefragt. Aber sieh Dir das mal aus Bankensicht an. Warum soll eine Bank für Dich mit 10 % über dem Kaufpreis das Risiko übernehmen? Warum soll sie mehr an das Projekt glauben als Du? Und dass Du an das Projekt glaubst, möchte die Bank in Form von eingesetztem Eigenkapital sehen. 

Wenn Du also gerade als Kapitalanleger startest, wird es sehr schwierig, eine 110-%- Finanzierung zu bekommen. Möglich ist das, wenn weitere Sicherheiten vorhanden sind, wie zum Beispiel freie Grundschulden auf anderen Objekten (zum Beispiel der Eltern) oder weiteres werthaltiges Vermögen, das Du der Bank als Sicherheit zur Verfügung stellen kannst.

Ohne zusätzliche Sicherheiten benötigst Du also Eigenkapital mindestens in Höhe der Kaufnebenkosten. Je nach Bank und Objekt kann es aber auch sein, dass weitere 5–10 % gewünscht sind. Spätestens hier scheitert oft die Idee „der Mieter zahlt die Immobilie schon ab“!

Fazit: die vermietete Immobilie als Kapitalanlage

Abschließend lässt sich feststellen, dass sich eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage durchaus lohnen kann, wenn vorher genug Aufwand für die Planung betrieben wurde. Aber genau das ist das A und O!  

Nimm Dir die Zeit und kalkuliere so gut wie möglich auch die Eventualitäten.

Die Zeit, die Du vorher investierst, sparst Du später doppelt und dreifach wieder ein.

Von den geschonten Nerven mal ganz abgesehen …

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Im Leben vieler Menschen kommt früher oder später der Wunsch auf, ein Eigenheim zu beziehen. Egal ob als Absicherung im Alter oder um sich den Wohntraum mit der eigenen Familie zu verwirklichen. Die Möglichkeiten, ein Eigenheim zu gestalten sind dabei sehr vielfältig. Häuser können neu gebaut oder als Bestandsimmobilien gekauft und renoviert werden.
In diesem Blogbeitrag möchten wir die Herausforderungen von Hausbauten und dem Kauf von Bestandsimmobilien miteinander vergleichen. 

Befürchtungen bei Bestandsimmobilien

Bei Bestandsimmobilien haben potenzielle Käufer häufig die Befürchtung, dass sie vorhandene Mängel nicht sehen und diese dann später teuer bezahlen müssen. Das passiert leider meistens dann, wenn man im Bereich Immobilien noch nicht viele Erfahrungen sammeln konnte. Denn schließlich sieht man als Laie die Immobilie mit den Augen und nicht mit dem Blick eines Fachmanns.

Beim Kauf einer Immobilie ist nicht nur die Qualität der Einrichtung entscheidend:
Vielmehr geht es um das Gesamtpaket aus Lage, Baujahr und Bausubstanz. Speziell der letzte Punkt ist für Dich als Käufer besonders schwer einzuschätzen, denn Schimmelflecken können schnell einmal übermalt werden.

Eine Heizungsanlage auf Funktionalität zu prüfen, wenn die erste Begehung im Sommer stattfindet, gestaltet sich schwierig. Ob beim Duschen genug warmes Wasser ankommt, wäre zwar ein interessantes Experiment, lässt sich aber bei der ersten Besichtigung nur selten testen.

Wenn Du Dich also für eine Immobilie interessierst, solltest Du Dir über alle Eventualitäten bewusst sein. Denn nicht im Vorfeld entdeckte Mängel können zu teuren Reparaturen führen, die in der Regel nicht in den Finanzplan passen.

Bei Bestandsimmobilien ist es also sicherlich förderlich, die Begehung mit Fachleuten durchzuführen. Lass Dich also begleiten von einem befreundeten Architekten, einem Gutachter oder einem Handwerker, der sich mit Immobilien auskennt.

Wenn Du niemanden kennst, solltest Du überlegen, einen Fachmann bzw. eine Fachfrau zu engagieren.

Bestandsimmobilien bedürfen häufiger Sanierungen

Wenn eine Immobilie Dein Interesse geweckt hat, solltest Du Dir am besten eine Checkliste machen, die Du vor Ort detailliert durchgehst:

• Welche Heizungsanlage ist verbaut und wie effizient arbeitet diese? 
• Ist das Dach dicht und sind die Innenräume trocken?
• Wann wurden die Fenster eingebaut, bzw. das letzte Mal ausgetauscht?

Der Verkäufer oder Makler sollte in der Lage sein, Dir eine detaillierte Auflistung zu geben.

Diese sind nur einige Fragen, die Du im Vorfeld klären solltest. Bei der Checkliste kommt es natürlich auch immer darauf an, für welche Art von Immobilie Du Dich interessierst. 

Bei einer Eigentumswohnung liegen zum Beispiel nicht alle Reparaturen in Deiner eigenen Verantwortung. Hier ist es die Eigentümergemeinschaft, die sich beispielsweise um das Dach, die Fenster oder das Treppenhaus kümmern muss.
Genau für solche Fälle ist im Hausgeld auch ein Teil „Rücklagen“ enthalten. Diese dienen ausschließlich dazu, kommende Maßnahmen finanziell besser auffangen zu können. Bei Deinem eigenen Haus bist Du alleine für alle Maßnahmen verantwortlich. Sowohl finanziell als auch qualitativ.

Neubau: Möglichkeit zur Umsetzung von eigenen Ideen

Gegenüber dem Erwerb einer Bestandsimmobilie bietet ein Neubau die Möglichkeit, eigene Vorstellungen eines Wohnraumes umzusetzen. Du verfügst über mehr Freiheit in der Gestaltung der Größe der einzelnen Räume sowie der Ausstattung des Hauses. Wie viele Fenster soll die Küche haben? Soll eine Fußbodenheizung verbaut werden? 

Auch wenn bei der Planung viel Phantasie (und ein guter Architekt) nötig ist, um die zeichnerischen Künste des Architekten mit Leben zu füllen, sind es doch die eigenen Ideen und Vorstellungen, die das Haus zum Leben erwecken.

Diese umzusetzen macht Spaß und gibt ein gutes Gefühl – und das sollte beim Eigenheim im Vordergrund stehen. Man erwirbt nicht Klinker und Beton, sondern das Wohnzimmer, in dem die Kinder laufen lernen und den Garten für gemeinsame Grillabende. 

Gefahren bei Neubauten

Die größte Gefahr bei Neubauten liegt darin, dass die tatsächlichen Kosten die geplanten Kosten übersteigen.
Es können Widerstände bei Grund und Boden auftauchen, die den Bau erschweren und so die Kosten in die Höhe treiben.
Längere Lieferzeiten bei dem einen Gewerk bewirken Verzögerungen und somit höhere Kosten bei einem anderen Gewerk.

Je nach Größe des finanziellen Polsters können Mehrkosten tragbar sein. Doch wenn man den Großteil des Bauvorhabens finanzieren möchte, kann das Geld knapp werden. Dies sollte man bei der Höhe des Darlehens berücksichtigen, um im Fall der Fälle reagieren zu können. Denn eine Nachfinanzierung ist manchmal schwierig und in jedem Fall teurer.

Fazit: Eigenheim lieber kaufen oder neu bauen?

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es Vor- und Nachteile sowohl für den Kauf einer Bestandsimmobilie als auch für den Neubau gibt. Die Entscheidung muss schließlich auf die individuellen Wünsche und Vorstellungen jedes einzelnen angepasst werden. Bei Bestandsimmobilien ist es sinnvoll, Fachleute zur Beratung hinzuzuziehen, um Entscheidungen treffen zu können. 

Ein Haus neu bauen sollte man nur, wenn genug Reserven in Form von Eigenkapital zur Verfügung stehen. Wichtig ist, dass Immobilien mit einem guten Fundament und einer guten Bausubstanz lange halten, so dass zwar hier und da eine Modernisierung nötig werden könnte, aber die Risiken bei guter Planung und Analyse überschaubar sind.

Neubauten sind generell teurer. Das liegt nicht nur daran, dass Immobilienpreise stiegen.

Eine Regel sagt: Die Farbe auf den Wänden einer neuen Immobilie zahlt man fünfmal …

Denn während bei einer Bestandsimmobilie alles bereits getan ist (und man nur nachbessern muss), wird beim Neubau nicht nur neues (und teureres) Material verwendet, sondern auch die Handwerker wollen bezahlt werden.

Wenn Du Dich für den Bau oder Kauf einer Immobilie interessierst, schau doch mal in unser Baufilexikon. Dort findest Du viele weitere Informationen zu allen Themen rund um die Baufinanzierung. 

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Täglich gibt es Nachrichten über die „Zinswende“, das „Ende der guten Zeiten für Immobilienbesitzer“ und sogar die Bild schreibt „So entgehen Häuslebauer dem Zins-Hammer“. Doch wovon sprechen all diese Experten? Die EZB lässt die Zinsen seit längerer Zeit unangetastet und wird auch in 2019 keine Änderung vornehmen. Ja, es ist eine leichte Aufwärtstendenz erkennbar, aber ist das Grund zur Panik?

Wir beschäftigen uns in diesem Blog mit dem Thema Zinsbindung.

Egal ob Neuabschluss oder Anschlussfinanzierung, die Frage ist immer die gleiche: Für welche Zinsbindung (Sollzinsbindung) entscheidest Du Dich? Es gibt Strategien, Expertenmeinungen, Prognosen und das gute alte Bauchgefühl. Die (jüngere) Vergangenheit zeigt, dass kurze Laufzeiten die bessere Strategie gewesen wären, denn seit gut zehn Jahren wurde zu jedem Zeitpunkt von „historisch niedrigen Zinsen“ gesprochen, da diese auch immer weiter fielen.

Klar ist, dass die Zinsen in Zukunft wieder steigen werden. Aber wann werden sie steigen und um wieviel Prozentpunkte? Letztlich kann niemand hierzu eine seriöse Aussage treffen.
Lediglich wage Voraussagen erhält man, wenn man den Experten zuhört.

Schauen wir uns also einmal den 1:1 Vergleich an.

Es ist noch gar nicht so lange her, als die gute alte 10-Jahres-Zinsbindung Gang und Gäbe war. Wer sich für eine 15-jährige Zinsbindung entschied war bereits ein Exot. Heute ist das Feld wesentlich breiter gefächert. Beginnend mit einer Fünf-Jahres-Kondition, über die genannten Klassiker bis hin zu 30-jährigen Zinsbindungen ist heute (scheinbar) fast alles möglich. Die Banken machen so einiges, um ihr Geld an den Mann (oder die Frau) zu bringen und somit dem Strafzins bei der EZB zu entgehen.

Grundsätzlich ist es so, dass längere Zinsbindungen zu höheren Zinsen führen. Der (Zins-)Sprung von 5 auf 10 Jahre ist mit 0,2%-0,3% noch nicht so gravierend. Der Unterschied zwischen 10 und 15 Jahren ist mit 0,4%-0,6% bereits höher, während bei der 20-jährigen Kondition (je nach Bank) nochmal mit einem Aufschlag von 0,2%-0,4% zu rechnen ist. Das heißt, dass Du (theoretisch) wissen musst, wie der Zins in Zukunft (bestenfalls genau zu dem Zeitpunkt, zu dem Deine Zinsbindung ausläuft) aussieht.

Kannst Du nicht, was dazu führt, dass Du Dir aus einer Mischung aus Expertenmeinung und Bauchgefühl eine Meinung bilden musst. Ein häufiger Denkfehler, der vielen Kreditnehmern unterläuft, ist die Annahme, dass der Zins, den Du künftig benötigst (also zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung), unter dem der langfristigen Zinsbindung liegen muss, um mit der kurzfristigen Zinsbindung eine gute Entscheidung getroffen zu haben. Dem ist nicht so.

Machen wir es konkret:

Für eine Finanzierung stehst Du vor der Frage, ob Du Dich für eine 10- oder eine 20-jährige Zinsbindung entscheiden möchtest. Der Zinssatz für die 10 Jahre beträgt 1,47% p.a., die 20 Jahre musst Du mit 1,93% p.a. bezahlen. Für unsere Berechnung setzen wir eine monatliche Rate von 818 EUR voraus. Der Kreditbetrag lautet 250.000 EUR.

In unserem Beispiel liegt die „Zinsschwelle“ nach 10 Jahren bei 2,70%. Wenn Du also damit rechnest, dass der Zinssatz für eine 10-Jahres-Kondition in 10 Jahren bei über 2,70% liegt, solltest Du Dich heute für die 20-jährige Laufzeit entscheiden. Vermutest Du einen Zinssatz von weniger als 2,70%, ist die kürzere Laufzeit Deine richtige Wahl.

Zinsmarkt vs. Bauchgefühl

Faktisch orientieren sich die Zinssätze der Banken 1. an der Nachfrage der Kunden nach Krediten und 2. am Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB). Letzterer befindet sich nun bereits seit Jahren auf einem absoluten Tiefststand, so dass Banken, die heute (2019) ihr Geld bei der EZB „parken“, hierfür einen Strafzins i.H.v. 0,40% p.a. bezahlen müssen. Das bedeutet, dass eine Bank für Einlagen von beispielsweise 1.000.000 EUR jährlich 4.000 EUR Zinsen bezahlen muss.

Klar, dass jede Bank also versuchen wird, möglichst viele Kredite an Kunden zu vergeben, um diesen Strafzins zu vermeiden. Der Effekt ist, dass die Darlehen immer günstiger werden und somit die Nachfrage nach Darlehen bei den Kunden steigt. Und hier steckt auch das (vermeintliche) Risiko, mit dem Bankberater häufig ihre Kunden verunsichern. „Was passiert, wenn die Zinsen künftig steigen?“ „Wollen Sie die Zinsen nicht mit einem Bausparvertrag absichern?“ „Können Sie sich die Raten noch leisten, wenn die Zinsen in 10 Jahren wieder gestiegen sind?“

Und hier beginnt das Bauchgefühl, welches Deine Entscheidung unmittelbar beeinflussen kann, zu wirken.

Schauen wir uns mögliche Zinsentwicklungen an: Dass die Zinsen steigen, scheint allen klar zu sein. Die wichtigsten Fragen lauten: Wann? Und wieviel? Und genau da sind sich auch die Experten nicht einig. Ein Blick in die Vergangenheit zeigt aber, dass die Zinsen zunächst nur unwesentlich verändert werden, um die daraus resultierenden Auswirkungen beobachten und einschätzen zu können. Sagen wir also, der Zins erhöht sich in 2020 um 0,10%. Jetzt müssen die Entscheider sich für eine gewisse Zeit ansehen, wie sich die Wirtschaft und die Konjunktur im europäischen Wirtschaftsraum entwickeln. Ist die Entwicklung positiv, kann es sein, dass die Zinsen nochmal erhöht werden. Wieder folgt eine Beobachtungszeit, dann wieder eine Entscheidung. Aber realistisch gesehen werden die Zinsen nicht x-Mal in Folge so sehr angehoben, dass Du mit einem krassen Anstieg der Zinsen rechen musst, denn die Probleme in Europa werden durch stetig steigende Zinsen ja nicht besser.

Also: Wachstum ja, aber moderat!

Keine langfristige Verpflichtung bei einer langfristigen Bindung

Aber auch wenn Du Dich für eine lange Zinsbindung (z.B. 20 Jahre) entschieden hast, die Zinsen aber wider Erwarten auch langfristig im Keller bleiben und Du mit einer 10-jährigen Zinsbindung besser gefahren wärest, musst Du die Sollzinsbindung glücklicherweise nicht komplett einhalten. Der Gesetzgeber gibt im BGB vor, dass Privatpersonen Darlehen mit einer Sollzinsbindung von mehr als zehn Jahren ordentlich, das heißt ohne Strafzahlung, kündigen dürfen. Die Kündigung ist frühestens nach zehn Jahren möglich und beinhaltet eine sechsmonatige Kündigungsfrist. Somit hast Du die Möglichkeit, das Darlehen bereits nach zehn Jahren und sechs Monaten (frühestens) abzulösen. Sollte Deine Einschätzung also doch falsch gewesen sein, gibt es bei langfristigen Verträgen eine Hintertür. Diese darf Dir keine Bank zuschlagen.

Frühzeitig um Anschlussfinanzierung kümmern

Wenn Du bereits eine Finanzierung hast, kannst Du Dich momentan darauf freuen, wenn Du Dich um eine Anschlussfinanzierung kümmern kannst. Denn die Zinsen werden im Vergleich zu Deinem letzten Vertrag sicher um einiges gesunken sein. Aber selbst wenn Deine bisherige Finanzierung noch ein paar Jahre läuft, kannst Du dennoch bereits heute die Augen und Ohren offen halten. Denn über das sogenannte „Forwarddarlehen“ bieten Banken an, die bestehende Finanzierung mit den heutigen Konditionen zu verlängern. Die ursprüngliche Finanzierung läuft dabei ganz normal weiter. Du schließt aber heute schon einen (verbindlichen) Vertrag über die Zeit nach der aktuellen Finanzierung ab.

Ein solches Forwarddarlehen bieten einige Banken bereits 60 Monate vor Ablauf der ursprünglichen Finanzierung an. Für jeden Monat, den Du vor dem Ablauf der bisherigen Sollzinsbindung eine neue Vereinbarung triffst, zahlst Du einen kleinen Aufschlag auf den aktuellen Zins. Dieser ist von Bank zu Bank unterschiedlich und beträgt meist zwischen 0,01 – 0,03%. Auch hier gilt es, den richtigen Zeitpunkt abzupassen – und auch hier gilt: niemand weiß, wie sich die Zinsen entwickeln.

Speziell bei Forwarddarlehen, die früher als 36 Monate vor Ablauf abgeschlossen werden, werden höhere Aufschläge als die oben genannten berechnet. Der Aufschlag wird also wahrscheinlich so groß sein, dass sich eine frühzeitige Verlängerung nicht lohnt. Lass Dich von Deiner Bank nicht unter Druck setzen und lasse Dir mit der Entscheidung Zeit. Du kannst auch einem unabhängigen Finanzierungsvermittler wie baufinovo Deine Daten geben und dieser vergleicht alle Angebote miteinander und hält Dich regelmäßig auf dem Laufenden, so dass Du Dich nur noch für den Zeitpunkt entscheiden musst.

Du bist bei der Anschlussfinanzierung auch nicht an Deine derzeitige Finanzierungsbank gebunden. Mit Auslauf des Darlehens kannst Du Dich wieder frei entscheiden und auf dem Markt umsehen. Häufig ist es so, dass Neukunden bessere Konditionen erhalten als Bestandskunden. Ein Wechsel ist zwar mit etwas Aufwand verbunden, aber alle 10 Jahre kannst Du die Zeit investieren – es wird sich in barer Münze auszahlen!

Weitere Faktoren berücksichtigen

Neben den genannten Entscheidungskriterien solltest Du weitere Faktoren Deine Entscheidung einfließen lassen. Denn Du musst Deinen gesamten Kreditbedarf nicht in einer Finanzierung unterbringen. Wenn Du beispielsweise weißt, dass Du in 5 Jahren einen bestimmten Betrag erwartest, kannst Du für diesen Betrag eine kürzere Zinsbindung wählen. Möchtest Du einfach Planungssicherheit haben, nimm die langfristige Variante. Wenn Flexibilität Dir wichtig ist, weil Du vielleicht noch nicht weißt, wohin Dein Job Dich verschlägt, kannst Du auch kürzere Zinsbindungen wählen.

Das Gespräch mit einem Fachmann kann Dir in jedem Falle helfen. Der weiß zwar auch nicht, wie die Zinsen sich entwickeln, aber er kann Dich bezüglich Deiner Optionen beraten.

Der Beitrag Die ewige Frage: Lange oder kurze Zinsbindung? erschien zuerst auf baufinovo.

In der Regel bekommt der Darlehensnehmer bereits einige Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Angebot seiner Hausbank, welches er mit einer einfachen Unterschrift annehmen kann. Das Darlehen ist verlängert und der Eigentümer muss sich um nichts mehr kümmern.

Doch ist das der richtige/beste Weg? Sicher nicht!

Bei Banken ist es so wie auch bei Autohäusern, Stromunternehmen oder Mobilfunkanbietern. Neukunden kriegen eine andere Kondition als Bestandskunden. Es gibt Rabatte und Sonderaktionen. Je nachdem worauf die Banken zum Zeitpunkt der Finanzierung gerade ihren Fokus legen. Es ist also einfacher und schneller das Angebot der Hausbank anzunehmen, aber gerade bei den hohen Summen einer Baufinanzierung lohnt es sich, Konditionen und Angebote miteinander zu vergleichen. Und da die meisten Unterlagen ja bereits in Deinem Besitz sind, ist auch die Abwicklung bei der Umfinanzierung zu einer anderen Bank sehr unkompliziert.

Die Zinsen sind in den vergangenen Jahren drastisch gesunken und befinden sich (trotz kleinerer Steigerungen) weiterhin auf einem historischen Tief. Dass die Zinsen wieder steigen, darüber sind sich alle Experten einig. Aber wann genau steigen die Zinsen und wie hoch?

Auf diese Fragen können wir auch keine Antwort geben, aber wir haben einen Tipp, wie Du mit hoher Wahrscheinlichkeit einen sehr guten Zinssatz erwischen kannst. Du musst mit der Anschlussfinanzierung nicht bis zum letzten Tag oder bis zum Angebot der Hausbank warten und Dich somit Deinem „Zins-Schicksal“ ergeben.

Forward-Darlehen

Mittels eines Forward-Darlehens kannst Du Dir die heute günstigen Zinsen auch schon heute sichern (bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung). Klingt verlockend, ist es auch.

Allerdings nehmen die Banken einen Zinsaufschlag für jeden Monat, in dem Du vor eigentlichem Ablauf einen neuen Vertrag unterschreibst. Der Aufschlag ist (speziell bis zu 24 Monate vor Ablauf) nicht besonders hoch, aber so hast Du eine kluge Möglichkeit, dem Risiko steigender Zinsen aus dem Weg zu gehen.

Und wann ist jetzt der richtige Zeitpunkt?

Wie lange kannst Du warten (und somit den Zinsaufschlag vermeiden) ohne das Zinssteigerungen die Ersparnis wieder ausgleicht?

Hierfür machen wir Dir ein Angebot:

Gib uns Deine Daten in einem kurzen Telefonat oder via Mail. Wir benötigen nicht viele Angaben, nutzen diese aber nun, um Dir monatlich eine aktuelle Berechnung zukommen zu lassen. Du kannst dann ganz flexibel und kurzfristig entscheiden, wann Du ein Angebot annehmen möchtest. Natürlich vergleichen wir auch hier monatlich die Angebote von mehr als 400 Banken. So kannst Du sichergehen, dass Du immer auf dem aktuellen Stand der Dinge bist.

Einige Banken bieten Forward-Darlehen bereits fünf Jahre vor Ablauf der bestehenden Finanzierung an. Entsprechend hoch sind dann auch die Zinsaufschläge. Wir empfehlen frühestens 36 Monate vorher zu beginnen. Zinsaufschlag und Zinsänderungsrisiko halten sich ab diesem Zeitpunkt in der Waage. Mit jedem Monat kippt die Waage nun zu Deinen Gunsten.

Wann kann ich eine Anschlussfinanzierung machen?

Natürlich zum Zeitpunkt des Sollzinsbindungsendes. Zu diesem Zeitpunkt hast Du wieder alle Möglichkeiten, die Rahmenbedingungen des Darlehens nach Deinen Wünschen zu gestalten. Schließlich haben sich in den vergangenen Jahren Deine persönlichen Rahmenbedingungen auch verändert. Dein Gehalt, Deine Lebensumstände, Deine Ausgaben, teure oder weniger teure Hobbys etc.

Du kannst Dir also beim neuen Vertrag überlegen, wie hoch Deine neue Rate sein soll, ob Du Sondertilgungen leisten möchtest und für wie lange Du Dich dieses Mal binden möchtest. Hast Du in den vergangenen Jahren etwas angespart, kannst Du zu diesem Zeitpunkt auch eine Tilgung in beliebiger Höhe vornehmen.

Darlehen mit längerer Laufzeit

Im Übrigen können Darlehen, die eine Laufzeit von mehr als zehn Jahren haben, bereits frühzeitig und ohne Nachteile gekündigt werden. Klassischerweise handelt es sich hierbei um Finanzierungen mit einer 15-jährigen Zinsbindung. Diese Verträge haben häufig einen (im Vergleich zum heutigen Niveau) hohen Sollzins. Die Verträge können mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten nach zehn Jahren gekündigt werden (so sieht es der Gesetzgeber im BGB vor). Nachteile für Dich entstehen dabei nicht.

Die Bank muss Dich aus dem Vertrag entlassen und Du kannst Dir einen neuen Finanzierungspartner suchen. Natürlich kannst Du auch bei der gleichen Bank bleiben. Egal wofür Du Dich entscheidest.

Den Vorteil „Zeit“ solltest Du auf jeden Fall nutzen und Dich frühzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmern.

Der Beitrag Anschlussfinanzierung – wann ist der richtige Zeitpunkt? erschien zuerst auf baufinovo.

Endlich das erste Eigenheim, endlich die langersehnte Unabhängigkeit vom Vermieter oder einfach das gute Gefühl Immobilienbesitzer zu sein.
Die Finanzierung ist gut kalkuliert und Du hast von uns bereits eine positive Rückmeldung erhalten.

Gedanklich bist Du bereits dabei, die verschiedenen Räume einzurichten und den ersten Tag nach dem Umzug zu erleben. Doch dann möchte Dein Finanzierungspartner eine schier unendliche Liste von Unterlagen haben, von denen Du teilweise noch nie etwas gehört hast. Lass Dich davon nicht entmutigen. Es sieht nach viel aus, aber wenn Du weißt, wo Du suchen musst, ist es viel einfacher als gedacht.

Wir möchten Dir hier einen Überblick geben über die Unterlagen, die Du benötigst und vor allem warum Du sie benötigst. Grundsätzlich ist es so, dass die Bank, die Dir künftig ein Darlehen geben soll, Dich noch nicht kennt (es sei denn, es ist Deine Hausbank; aber selbst die benötigt die Unterlagen). Das Objekt wird die Bank auch nicht kennen, außer natürlich, sie verkauft das Objekt selber.

Aus diesen Gründen möchte die Bank Dich in kurzer Zeit so gut wie möglich kennenlernen. Und dieses „Kennenlernen“ basiert hauptsächlich auf Zahlen, Daten und Fakten und weniger darauf, was für ein Mensch Du bist.

Unabhängig davon ist die Bank mit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im Frühjahr 2016 auch dazu verpflichtet, diverse Unterlagen einzufordern, um die Nachhaltigkeit und die Machbarkeit der Finanzierung zu gewährleisten.

Persönliche Unterlagen

Personalausweis

Erhältst du hier:

Solltest Du haben. Alternativ kannst Du auch den Reisepass nutzen. Achte bitte darauf, dass der Ausweis noch gültig ist.

Wofür?

Mit dem Personalausweis weist Du nach, dass Du auch derjenige bist, der die Finanzierung beantragt und dies nicht für einen Dritten machst.
Das Geldwäschegesetz (GwG) schreibt die Identifikation vor.

Aufenthaltstitel

Erhältst du hier:

Stadt, Gemeinde

Wofür?

Ausländische Staatsbürger benötigen für einen Aufenthalt in Deutschland eine Genehmigung.
Den Nachweis darüber, dass Du berechtigterweise und unbefristet in Deutschland bist, wird für die Nachweise der Nachhaltigkeit benötigt.

Bonitätsunterlagen

Gehaltsabrechnungen

Erhältst du hier:

In Deinen Unterlagen/Arbeitgeber

Wofür?

Um nachvollziehen zu können, ob Du die Finanzierung und die monatliche Rate nachhaltig bedienen kannst, benötigt die Bank Nachweise über Deine Einkünfte. Auf der Gehaltsabrechnung stehen neben dem Einkommen weitere wichtige Informationen wie das Eintrittsdatum und ein mögliches Austrittsdatum, die Steuerklasse, Sonderzahlungen etc.

Sind Sonderzahlungen oder Schichtzulagen üblich, verlangt die Bank häufig die letzte Dezemberabrechnung, um sich so ein Bild des Durchschnittsverdienstes machen zu können.

Rentenbescheid

Erhältst du hier:

Deutsche Rentenversicherung

Wofür?

Wenn Du bereits in Altersrente bist oder eine anderweitige Rente erhältst, benötigt die Bank hier ebenso den letzten Rentenbescheid als Nachweis. Diesen bekommst Du in der Regel einmal jährlich unaufgefordert zugeschickt.

Steuerbescheid

Erhältst du hier:

Finanzamt

Wofür?

Der letzte Steuerbescheid hilft der Bank ebenso, die finanzielle Situation einzuschätzen. Er wird nicht immer benötigt, aber von Zeit zu Zeit nachgefragt. Sicher, wenn Dein Gehalt aus mehreren Bestandteilen besteht, wie zum Beispiel Schichtzulagen oder Sonderzahlungen.

Eigenkapitalnachweis

Erhältst du hier:

Bank, Versicherung, Bausparkasse

Wofür?

Um Dein Eigenkapital nachzuweisen, benötigt die Bank einen Kontoauszug bzw. einen aktuellen Nachweis über das Guthaben bei der Bank, Versicherung oder Bausparkasse. Wichtig: Die Kontoinformation muss auf Deinen Namen lauten.

Aktueller Kreditvertrag

Erhältst du hier:

In Deinen Unterlagen

Wofür?

Hast Du bestehende Kreditverpflichtungen, benötigt die Bank eine Kopie des Kreditvertrages. Dabei ist es egal, ob es sich um einen Ratenkredit oder eine Baufinanzierung handelt. Aus dem Kreditvertrag lässt sich neben der aktuellen Rate und der Laufzeit auch erkennen, ob Du zum Schluss der Finanzierung noch eine Einmalzahlung (Ballonrate) zahlen musst.

Kontoauszug Kredit

Erhältst du hier:

In Deinen Unterlagen

Wofür?

Zu einem aktuellen Kredit erhältst Du in der Regel einmal jährlich einen Kontoauszug. Dieser wird benötigt um zum einen den aktuellen Saldo zu erfahren und die lückenlose Rückführung zu bestätigen.

Ablösebestätigung Kredit

Erhältst du hier:

In Deinen Unterlagen oder bei der Bank

Wofür?

Wenn Du einen Ratenkredit abgezahlt hast, erhältst Du von Deiner Bank eine Bestätigung über die Ablösung. Diese dient als Nachweis, damit die Rate für den Kredit, der möglicherweise noch in der Schufa steht, nicht mehr angerechnet wird.

Mietvertrag

Erhältst du hier:

In Deinen Unterlagen

Wofür?

Hast Du eine Immobilie vermietet, erhältst Du monatliche Mieteinnahmen. Um diese nachzuweisen, benötigt die Bank den Mietvertrag (häufig in Kombination mit den Kontoauszügen, auf denen die Miete eingeht).

Renteninformation

Erhältst du hier:

In Deinen Unterlagen/Deutsche Rentenversicherung

Wofür?

Es kann vorkommen, dass die geplante Kreditrückzahlung bis in Dein Rentenalter reicht. Um nachzuweisen, dass die Darlehensrate auch im Rentenalter für Dich tragbar ist, benötigt die Bank die Renteninformation, welche Dir jährlich zugeschickt wird.

Altersvorsorge

Erhältst du hier:

In Deinen Unterlagen/Versicherungsgesellschaft

Wofür?

In Ergänzung zur Renteninformation kannst Du weitere Altersvorsorgeverträge einreichen, um die Rückzahlungsfähigkeit im Rentenalter nachzuweisen.

Arbeitsvertrag

Erhältst du hier:

In Deinen Unterlagen/Arbeitgeber

Wofür?

Je nachdem, wie Deine Arbeitssituation aussieht und wann Du angefangen hast, kann es sein, dass die Bank Deinen Arbeitsvertrag sehen möchte um beispielsweise die Probezeitregelung nachvollziehen zu können.

Objektunterlagen

Baubeschreibung

Erhältst du hier:

Verkäufer/Makler/Architekt/Hausverwaltung

Wofür?

In der Baubeschreibung stehen in der Regel alle wichtigen Informationen zum Objekt. Kannst Du diese vorweisen, sind bereits viele Fragen der Bank geklärt. Neben dem verwendeten Material, sind hier auch Informationen zur Wanddicke, der Bodenbeschaffenheit etc. enthalten.

Exposé

Erhältst du hier:

Makler

Wofür?

Auch ein Exposé gibt einen guten Überblick über die Immobilie, aber natürlich ist ein Exposé in erster Linie ein Verkaufsprospekt, weshalb hier auch im Wesentlichen die Vorteile der Immobilie dargestellt werden. Dennoch gibt es hier meist aktuelle Bilder und eine Beschreibung des Objektes, häufig mit Angabe der letzten Modernisierungen. Auch hieran orientiert sich eine Bank gerne.

Grundbuchauszug

Erhältst du hier:

Amtsgericht/Vorbesitzer/Makler

Wofür?

Um die derzeitigen Eigentumsrechte und aktuellen Forderungen, die auf dem Grundstück lasten, einzusehen, benötigt die Bank immer einen aktuellen Grundbuchauszug. Dieser sollte maximal drei Monate (in Ausnahmefällen sechs Monate) alt sein. Bei älteren Auszügen ist die Wahrscheinlichkeit größer, dass es doch noch Veränderungen gab. Hier muss die Bank sicher sein, dass der vorliegende Auszug der aktuellste ist.

Teilungserklärung

Erhältst du hier:

Notar/Vorbesitzer/Amtsgericht

Wofür?

Bei Eigentumswohnungen muss neben dem aktuellen Grundbuchauszug auch noch die Teilungserklärung (inkl. aller Änderungen) eingereicht werden. Hierin steht genau beschrieben, wie sich die Wohneinheiten im Haus aufteilen.

Flurkarte

Erhältst du hier:

Amtsgericht/Makler

Wofür?

In der aktuellen Flurkarte ist das Grundstück genau eingezeichnet, so dass die Bank anhand dieser erkennen kann, welches Grundstück die Finanzierung betrifft.

Grundrisse

Erhältst du hier:

Makler/Vorbesitzer/Architekt

Wofür?

Grundrisse sind genaue Zeichnungen des Gebäudes. Anhand dieser lässt sich die gesamte Wohnfläche sowie die Wohnfläche der einzelnen Räume berechnen. Außerdem ist die Aufteilung der Immobilie sehr gut zu erkennen. Anhand dieser Unterlage erkennt die Bank, ob die Wohnfläche für Wohnzwecke nutzbar ist.

Schnittzeichnungen

Erhältst du hier:

Makler/Vorbesitzer/Architekt

Wofür?

Schnittzeichnungen sind ähnlich wie die Grundrisse ein Indiz dafür, wie die Immobilie aufgestellt ist. Schnittzeichnungen zeigen das Haus von außen (mit entsprechenden Maßen). Hier erkennt die Bank die Deckenhöhe. Auch diese ist maßgeblich für die wohnwirtschaftliche Nutzbarkeit der Immobilie.

Wohnflächenberechnung

Erhältst du hier:

Makler/Vorbesitzer/Architekt

Wofür?

Die Summe der Wohnfläche aller einzelnen Räume ergibt die Gesamtwohnfläche. Diese Berechnung sollte von einem Architekten unterzeichnet sein. Ist sie es nicht, muss eine manuelle Berechnung erstellt werden, die vom Vorbesitzer unterschrieben wird.

Kubusberechnung

Erhältst du hier:

Makler/Vorbesitzer/Architekt

Wofür?

Berechnung des Rauminhaltes, also des umbauten Raums. Wie kann das Dachgeschoss mit seinen 70 Quadratmetern einberechnet werden, hat es doch die Dachschräge und somit nicht an allen Stellen die erforderliche Höhe. Die Kubusberechnung gibt der Bank genau diese Auskunft.

Kaufvertragsentwurf

Erhältst du hier:

Notar/Makler

Wofür?

Bevor die Bank das Darlehen auszahlt, möchte sie zunächst den Kaufvertragsentwurf (oder gleich den Kaufvertrag) sehen. Hier kann sie kontrollieren, ob das korrekte Grundstück, also das korrekte Kaufobjekt, eingetragen wurden und alle Rechte und Pflichten inkl. Löschung der bestehenden Grundschulden enthalten sind.

Zusammenfassung

Du siehst: es sind einige Unterlagen, die die Bank benötigt. Aber Du siehst ebenso, dass viele Unterlagen an der gleichen Stelle zu besorgen sind. In vielen Fällen bekommst Du die Unterlagen direkt vom Makler oder Verkäufer. Leider sind diese nicht immer vollzählig. Auch kann es sein, dass unterschiedliche Banken unterschiedliche Anforderungen haben.

Wir helfen Dir sehr gerne bei der Beschaffung der Unterlagen, sammeln diese bei uns und senden sie dann komplett mit dem Antrag an die Bank. Wir bleiben dann auch für Dich in Kontakt mit unserem Ansprechpartner, bis die Finanzierung genehmigt ist und Du die Darlehensunterlagen zugeschickt bekommst.

So kannst Du Dich weiterhin um die Einrichtung und die Aufteilung Deines neuen zu Hauses kümmern und Dich so weiter auf das Projekt freuen. Denn das sollte trotz der ganzen Bürokratie nicht zu kurz kommen!

Der Beitrag Welche Unterlagen benötige ich für eine Finanzierungsanfrage? erschien zuerst auf baufinovo.

Die Bank möchte für eine Prüfung Deiner Finanzierungsanfrage möglichst viel zu Deiner persönlichen und finanziellen Situation wissen – und das hat auch seine Berechtigung. Es sind unabhängig von der Finanzierungssumme häufig dieselben Fragen.Die Unterlagen, die Du zur Prüfung einreichen musst, können dabei variieren (siehe auch Blog „Diese Unterlagen benötigst Du für Deine Finanzierungsanfrage“). Und eines vorab: wenn Du Dich bei der Offenlegung Deiner Finanzen unwohl fühlst, sei Dir sicher, dass Du damit nicht alleine bist. Das geht fast jedem so. Irgendwie hat man das Gefühl auf dem Prüfstand zu stehen. Das ist ja auch so, aber es geht hier rein um die Finanzierung und nicht um Deine Person.

Umso besser also, wenn Du das Gespräch nicht bei vielen Banken führen musst, sondern wir das Gespräch einmalig führen. Den Rest erledigen wir von baufinovo dann für Dich.

Wenn Dir also eine Bank sehr viel Geld (auch wenn das relativ ist) leihen soll, ist es logisch, dass sie etwas genauer wissen möchte wem sie das Geld leiht und wofür Du es brauchst.

In folgende Kategorien kann man die Prüfung der Bank einordnen:

1)    Sachliche Kreditwürdigkeit

2)    Persönliche Kreditwürdigkeit

3)    Objekt

4)    Vollständigkeit der Unterlagen

1) Sachliche Kreditwürdigkeit

Bei der sachlichen Kreditwürdigkeit geht es ausschließlich um Zahlen, also darum, ob Du Dir die Immobilie leisten kannst oder nicht.

Eigenkapital

Zunächst möchte die Bank wissen, ob Du Eigenkapital in die Finanzierung einbringen möchtest. Da eine Faustformel besagt, dass Du mindestens 10% Eigenkapital vorweisen solltest, hängt die Höhe des empfohlenen Eigenkapitals entscheidend vom Kaufpreis ab.

Aber warum eigentlich 10%?

Banken gehen ungerne alleine ins Risiko und möchten nicht mehr als den Immobilienwert finanzieren. Da Du aber bei den Nebenkosten mit 8-11% des Kaufpreises rechnen musst (je nachdem ob mit oder ohne Makler), sollten zumindest diese Kosten gedeckt sein. Natürlich gibt es auch Ausnahmen hiervon, aber die müssen wirklich gut begründet werden.

Das Eigenkapital kann in Form von Kontoguthaben, Bausparguthaben etc. nachgewiesen werden. Wichtig ist, dass es verfügbar ist und auf einem Konto mit Deinem Namen liegt. Je mehr Eigenkapital Du einbringen kannst oder möchtest, desto geringer wird das Risiko für die Bank, was diese mit einem geringeren Sollzins „belohnt“.

Einnahmen-/Ausgabenrechnung

Neben dem Eigenkapital ist auch Deine Einkommenssituation wichtig. Diese steht dabei im Verhältnis zu Deiner Ausgabensituation. Geprüft wird das durch die Selbstauskunft, die Du bei Abgabe des Darlehensantrages an die Bank reichst. Natürlich ist es wichtig, dass Du ein auskömmliches Einkommen hast. Allerdings ist das auch immer eine Frage des Betrachters. Verdienst Du 5.000 EUR netto monatlich, gibst aber 6.000 EUR aus, ist die Bonität möglicherweise schlechter als desjenigen der 2.500 EUR verdient, aber mit 1.000 EUR Ausgaben auskommt.

In der Selbstauskunft stellt die Bank eben genau diese Einnahmen und Ausgaben gegenüber.

Die Angaben können mittels der Kontoauszüge, welche teilweise angefordert werden, nachvollzogen werden. Bei Angestellten ist der Nachweis über das Einkommen leicht. Hier reicht die Einreichung der letzten drei Gehaltsabrechnungen, eventuell der Dezemberabrechnung des Vorjahres und des letzten Steuerbescheides. Es gibt in vielen Fällen besondere Situationen, die zu berücksichtigen sind.

Wie sieht es mit einer möglichen Probezeit aus? Ist ein Antragsteller in Elternzeit? Werden Schichtzulagen oder Boni gezahlt?

Wenn einen Darlehensantrag einreichst, solltest Du gut gewappnet in das Gespräch gehen und auf diese Fragen antworten können. Wenn wir das Gespräch führen und den Antrag für Dich einreichen, haben wir bereits im Vorfeld über alle Fragen mit Dir gesprochen. Wir werden dann auch die Kommunikation mit der Bank führen. Unter dem Strich muss bei der Einnahmen-/Ausgabenrechnung herauskommen, dass Du Dir die monatliche Rate nach Abzug aller kosten auch leisten kannst. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass jede Bank eine pauschale für die Lebenshaltungskosten bei den Ausgaben ansetzt. Diese beinhalten Lebensmittel, Kleidung, Gebühren, Reisen etc. Also alles, was im Alltag bezahlt werden muss.

Jede Bank nutzt hierbei andere Werte, so dass es auch bei jeder Bank zu einem unterschiedlichen Ergebnis kommen kann.

2) Persönliche Kreditwürdigkeit

Die Prüfung der persönlichen Kreditwürdigkeit lässt sich anhand von Zahlen nur schwer ermitteln. Der Gesetzgeber drückt es folgendermaßen aus: es soll „die Fähigkeit und die Neigung des Verbrauchers zur Bedienung und Rückzahlung des Kredites“ geprüft werden. Nur wie stellt man die Neigung fest?

Für die Vergangenheit ist das relativ einfach. Dein bisheriger Umgang mit Zahlungsverpflichtungen lässt sich anhand der Schufa sehr gut nachvollziehen. Bist Du Deinen Verpflichtungen immer pünktlich nachgekommen? Gibt es Zahlungsrückstände oder gar Kreditkündigungen? Mahnungen oder sogar eine Insolvenz? Dann wird es schwer ein Darlehen zu bekommen. Ist die Schufa allerdings „sauber“, wobei bestehende oder erledigte Kredite sogar positiv wirken können, ist dies ein gutes Zeichen.

Der Blick in die Zukunft ist ungleich schwerer.

Hier ist der persönliche Eindruck besonders wichtig. Wir weisen darauf hin und achten bei der Einreichung Deiner Anträge immer darauf, dass die Unterlagen einen ordentlichen Eindruck machen und vollständig sind. Zerknitterte und lückenhafte Gehaltsabrechnungen zum Beispiel machen keinen guten Eindruck. Es geht hier darum, das Vertrauen der Bank zu gewinnen. Dabei kannst Du Dir immer die Frage stellen: Würde ich mir selbst das Geld leihen?

3) Objekt

Als Sicherheit für Deine Baufinanzierung soll Deine Immobilie dienen. Klar, dass die Bank das Objekt dann auch so gut wie möglich kennenlernen möchte. Da aber niemand jedes Objekt und jede Gegend kennen kann, gibt es standardisierte Methoden, um Objekte zu bewerten. Das ist wichtig für die Bank, aber auch für Dich. Denn kommt die Bank zu einer geringeren Bewertung, bewahrt Dich das möglicherweise vor einem zu hohen Kaufpreis. Für die Bewertung der Immobilie benötigt die Bank also diverse Unterlagen. Das ist für die meisten Erstkäufer die größte Herausforderung, denn die Unterlagen gibt es an unterschiedlichen Stellen. Anhand der Unterlagen kann die Bank erkennen, wie das Eigentum aufgeteilt ist, welchen Zustand das Haus hat, worauf geachtet werden muss. Müssen möglicherweise kurzfristig Modernisierungen durchgeführt werden?

Zu den Unterlagen zählen Zeichnungen, Berechnungen, amtliche Eintragungen, Bilder etc. (siehe Blog „Diese Unterlagen benötigst Du für Deine Finanzierungsanfrage“)

4) Vollständigkeit der Unterlagen

Vorab: Ja, es müssen alle angeforderten Unterlagen vorliegen!

Jede Bank möchte sich ein genaues Bild über ihren neuen Kunden und das Objekt machen können. Und dazu gehören alle Unterlagen. Häufig verzögert eine fehlende Unterlage die entgültige Entscheidung der Bank. Dein Kreditgeber ist auch gesetzlich dazu verpflichtet, sich alle Unterlagen zu besorgen. Entsprechend wirst Du vor Einreichung aller Unterlagen selten eine verbindliche Darlehenszusage der Bank erhalten, sondern lediglich eine Tendenz. Auch wenn es mühsam ist, solltest Du die Zeit für Deine neue Immobilie investieren.

Die persönlichen Unterlagen hast Du in der Regel schnell besorgt, da sie bei Dir liegen. Die Objektunterlagen erhältst Du entweder beim Makler oder direkt beim Verkäufer. Im Übrigen sind die Unterlagen, die Du benötigst, auch abhängig von der Art der Immobilie. So gibt es eine Teilungserklärung nur bei Eigentumswohnungen. Einen Bauplan benötigst Du, wenn Du ein Haus bauen möchtest. Einen aktuellen Grundbuchauszug kannst Du selber besorgen, wenn Dir das Haus bereits gehört.

Eine Finanzierung kann innerhalb weniger Tage auf die Beine gestellt werden. Einzige Voraussetzung: Die Unterlagen liegen vollständig vor. Welche Unterlagen Du genau benötigst, sagen wir Dir im Gespräch und senden Dir dann eine entsprechend Liste zu.

Der Beitrag Worauf achtet die Bank bei der Kreditvergabe? erschien zuerst auf baufinovo.