Sondertilgungsrecht – Was bedeutet das?

Bei einer Immobilienfinanzierung legt man normalerweise feste monatliche Beträge fest, mit denen Du den Kredit Stück für Stück zurückzahlst. Je nach Laufzeit und Kredithöhe ändern sich die Konditionen und auch die Zinsen. Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung außerhalb der festen monatlichen Beiträge. Durch eine Sondertilgung wird das Darlehen schneller zurückgezahlt, wodurch die Restschuld sinkt, die Laufzeit sich verkürzt und Du insgesamt weniger Zinsen zahlst.


Lohnt sich die Sondertilgung für mich?

Bei den meisten Banken ist das Sondertilgungsrecht mittlerweile „kostenlos“ dabei. Das kommt daher, dass viele Menschen ihre Immobilie durch Sondertilgungen schneller abbezahlen möchten. Bei einigen Banken muss man sich dieses Recht jedoch gegen eine Zinserhöhung erkaufen. Die Frage, die es dabei zu beantworten gilt: Lohnt sich die Sondertilgung?
Jeder Käufer muss also einschätzen können, ob einerseits eine Sondertilgung in den nächsten Jahren realistisch ist, andererseits ob man mit der Sondertilgung Geld spart.

Beispiel einer Sondertilgung

Du erhältst eine Immobilienfinanzierung mit einem Zinssatz von 1,0%. Eine Sondertilgung von 10.000 EUR ergibt eine Ersparnis von 100,- EUR pro Jahr. Die Verringerung der monatlichen Belastung ist also nicht wirklich bemerkbar, das Geld aber nicht mehr kurzfristig verfügbar. Weiterhin könnte man die 10.000 auch anderweitig einplanen: Es könnte als finanzieller Puffer für unvorhergesehene Kosten bereitstehen. Man könnte es anlegen und ggf. Rendite erzielen. Du könntest es verleben, oder Dir einen Wunsch damit erfüllen. Darüber solltest Du Dir im Vorfeld bewusst sein. 

TIPP: Wenn die Immobilie möglicherweise während der Zinsbindung verkauft werden soll, solltest Du ein Sondertilgungsrecht vereinbaren. Denn wenn Du das Haus verkaufst und Dein Darlehen vor Ablauf der eigentlichen vereinbarten Laufzeit zurückzahlst, darf die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Dabei ist sie verpflichtet diese so zu berechnen, als hätte der Kunde jedes Jahr das Sondertilgungsrecht in Anspruch genommen.


FAZIT:

Mit einer Sondertilgung kannst Du Dein Darlehen schneller zurückzahlen. Solltest Du damit rechnen, dass über mehr Geld verfügen wirst, als Du benötigst, kannst Du ein Sondertilgungsrecht vereinbaren. Auf der anderen Seite kann eine Sondertilgung für Dich auch weniger finanziellen Spielraum für Dich bedeuten. Auch die mögliche Zinserhöhung bei einer Sondertilgung solltest Du bei Deiner Entscheidung berücksichtigen. 

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Du hast den Entschluss gefasst Dir Deinen ganz persönlichen Traum zu erfüllen: Den Kauf einer Immobilie! Kaum ist der Gedanke ausgesprochen stehst Du vor einem Berg an Fragen: Willst Du selbst in der Immobilie wohnen oder diese vermieten und als Kapitalanlage nutzen? Wieviel Quadratmeter Wohnfläche soll die Immobilie haben? Suchst Du etwas in der Stadt oder auf dem Land? Eine Wohnung ist das richtige – oder doch ein Ein- oder Mehrfamilienhaus? Die passende Immobilie zu finden ist also garnicht so leicht.

Angebot an Immobilien

So vielfältig wie die individuellen Wohnträume von Menschen sind, sind es auch Immobilien. Es gibt sie in verschiedensten Variationen: Vom Single-Apartment mit unter 40 Quadratmetern Wohnfläche bis hin zur Villa im Vorort – Du hast die Qual der Wahl. Bevor wir jedoch zu sehr ins Detail gehen, möchten wir Dir in diesem Blogbeitrag allgemeingültige Tipps und Ratschläge zum Immobilienkauf geben.

Budget – wieviel Immobilie kann ich mir leisten?

Immobilien haben Werte. Diese sind von vielen verschiedenen Faktoren wie Baujahr, Wohnfläche, Lage, Zustand etc. abhängig. Hinzu kommt, dass das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage eine bedeutende Rolle auf dem Immobilienmarkt spielt.

Dementsprechend solltest Du als erstes dein Budget feststellen. Das Budget ist bei jedem Menschen unterschiedlich. Hast Du schon einmal eine genaue Auflistung Deiner Einkünfte und Ausgaben erstellt? Falls nicht solltest Du dies schleunigst nachholen. Denn das sehen auch die Banken gerne. In den meisten Fällen verfügen Käufer nämlich nicht über den Kaufpreis einer Immobilie in Bar, sondern finanzieren diese bspw. bei einer Bank. Warst Du in der Vergangenheit sparsam und verfügst z.B. über ein angespartes Eigenkapital von 20% des Kaufpreises einer Immobilie finden Banken das übrigens besonders gut. Grundsätzlich gilt: Du solltest dir 100% klar über Deine finanzielle Situation vor dem Kauf einer Immobilie sein. Denn das letzte was Du möchtest ist Dich zu übernehmen und im schlimmsten Fall eines Tages dazu gezwungen zu sein, die Immobilie wieder verkaufen zu müssen.

Besichtigungen – Jede besichtigte Immobilie hilft Dir weiter

Hast Du Deine finanzielle Situation aufgeschlüsselt und bist Dir über Dein Budget im Klaren solltest Du die Zeit nutzen um möglichst viel Erfahrungen mit Immobilien zu sammeln. Eine gute Gelegenheit dazu hast Du bei Immobilienbesichtigungen. Je mehr Immobilien Du von außen und innen gesehen hast, desto besser kannst Du Deine individuelle Vorstellung formen und gezielt nach dieser suchen. Dabei können verbaute Materialien, Baujahr, Lage, Zimmeranzahl, Aufteilung etc. entscheidend sein! Jede Besichtigung liefert wichtige Erkenntnisse und Erfahrungen. Und diese führen dazu, dass Du es ganz von alleine merkst, wenn Du irgendwann in der richtigen Immobilie stehst.

Makler – Unterstützung bei der Suche nach der passenden Immobilie

Immobilien sind überall. Doch wie findet man heraus, welche überhaupt auf dem Markt zum Verkauf angeboten werden und welche nicht?

Genau dabei kann Dir ein Makler helfen. Von überregionalen bis landesweiten tätigen großen Maklerbetrieben bis hin zum spezialisierten Makler aus Deiner Region kümmern sie sich alle um die Listung und den Verkauf von Immobilien. Viele Makler verfügen zudem über Bestandsobjekte – nachfragen lohnt sich also! Wenn Du Dich dazu entscheidest eine Immobilie über einen Makler zu kaufen, wird zum Zeitpunkt des Kaufes eine Gebühr fällig. Diese heißt Courtage und liegt meist zwischen 3 und 6 Prozent des Kaufpreises der Immobilie.

Kennst Du jemanden, der jemanden kennt?

Wie in vielen Bereichen im Leben spielt das Netzwerk auch beim Finden der richtigen Immobilie eine große Rolle. Denn neben der Möglichkeit Immobilien über Makler zu erwerben, besteht natürlich auch die Möglichkeit diese vom Besitzer direkt zu erwerben. Wenn Du eine Immobilie “von privat” kaufst, fällt logischerweise keine Maklergebühr an.
Deshalb kann es sich besonders lohnen, bei Bekannten, Freunden und Arbeitskollegen immer mal wieder vom Immobilienwunsch zu erzählen.

Häufig kennt man jemanden, der jemanden kennt, der gerade eine Immobilie verkauft – und das könnte die richtige für Dich sein!

Die passende Immobilie findet man selten auf großen Plattformen

Umkreis und Kaufpreis eingeben und schon spuckt mir die Handy-App passende Immobilien aus. Klingt doch perfekt – oder?
Leider ist es doch nicht ganz so einfach. Denn auf den großen Plattformen landen meistens die Immobilien, die die Makler sind an Ihre Interessenten veräußern konnten. Ab und zu einen Blick zu wagen schadet sicherlich nicht, doch die passende Immobilie wird meistens anders gefunden und gekauft.

FAZIT

Die passende Immobilie zu finden ist mit Sicherheit kein einfaches Unterfangen. Mit den Tipps aus diesem Blogbeitrag sollte es Dir aber um einiges leichter fallen, Dich auf den Immobilienkauf vorzubereiten. Wenn Du Dich Dich fragst, ob Du nicht vielleicht doch lieber eine Immobilie bauen möchtest, statt sie zu kaufen: Dafür haben wir vor kurzem einen eigenen Blogbeitrag veröffentlicht.

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Erstens: Darlehen aufnehmen. Zweitens: Immobilie erwerben. Drittens: Mieter das Darlehen abbezahlen lassen und am Ende die Immobilie sein Eigentum nennen dürfen. 

So oder so ähnlich könnten die ersten Gedanken auf der Suche nach einer greifbaren Kapitalanlage klingen. Einerseits liegst Du damit gar nicht so falsch. Andererseits gibt es noch einige weitere Punkte zu beachten, bevor Du Dich als Immobilieninvestor probieren solltest. 

Vermietete Immobilie als Investment statt als Wohneigentum 

Auf dem Finanzmarkt gibt es zahlreiche Möglichkeiten, Geld zu investieren. Von Aktiensparplänen über Versicherungen bis hin zu Kryptowährungen oder Immobilien ist vieles möglich. Während grundsätzlich eine Mischung aus verschiedenen Möglichkeiten zu empfehlen ist, scheint eine vermietete Immobilie für viele Menschen greifbarer. Komplizierte Finanzprodukte sorgen eher für Verwirrung. Doch ist es tatsächlich so einfach? Frei nach dem Gedanken: „Mein Mieter zahlt die Immobilie ja ab!“

Im Grunde liegst Du damit nicht falsch, dennoch möchten wir auf einige wichtige Punkte hinweisen:

Reparaturen als unvorhergesehener Faktor

Die Immobilie ist gekauft, der Mieter eingezogen und Du als frisch gebackener Immobilienbesitzer bist zufrieden. Bis wenige Monate nach dem Einzug das Telefon klingelt und sich der verärgerte Mieter meldet. Die Heizung sei kaputt. 

Für die Instandhaltung/Reparatur musst Du als Vermieter aufkommen. Also bestellst Du den Handwerker. Die Rechnung beläuft sich auf mehrere hundert Euro. Dabei hast Du doch gerade erst Deine ersten Mieten eingestrichen. Und diese gehen wiederum fast komplett für die Kreditrate drauf. 

So oder so ähnlich ist es schon vielen Menschen vor Dir ergangen. Reparaturen fallen bei Immobilien leider immer wieder an, gehören zum Alltag eines Kapitalanlegers und sollten von Anfang an in die Kapitalplanung miteinbezogen werden. Wenn Du frühzeitig vorsorgst, wirst Du zwar trotzdem nicht erfreut über notwendige Reparaturen an Deiner Immobilie sein, allerdings kannst Du sie Dir dann leisten. Außerdem erhöhen sie natürlich auch den Wert Deiner Immobilie, den Du dann beim Verkauf oder einer neuen Vermietung berücksichtigen kannst.

Kapitaldienstvoraussetzungen an Kapitalanleger und Selbstnutzer

Als Kapitaldienst bezeichnet man alle Zins- und Tilgungszahlungen, die Du der Bank (i. d. R.) monatlich in Form einer Rate zahlst. Vor der Kreditvergabe prüft die Bank also, ob Du Dir den Kredit mit Deinem aktuellen Einkommen leisten kannst. Natürlich werden die Mieteinnahmen berücksichtigt, aber Du solltest in der Lage sein, auch ohne Mieteinnahmen den Kredit bedienen zu können.

Während Du bei einer selbstgenutzten Immobilie die Darlehensrate mit der Kaltmiete vergleichen kannst, fallen bei einer vermieteten Immobilie weitere Kosten an, die Du zwar teilweise an den Mieter weitergeben kannst, die Du aber in Deine Kalkulation miteinbeziehen musst.

Als Kapitalanleger wirst Du bei der Bank noch etwas kritischer beäugt. Hierfür gibt es mehrere Gründe.

Während Du bei Deiner selbstbewohnten Immobilie sicher dafür Sorge trägst, dass alles ordentlich gepflegt ist, bist Du bei der vermieteten Wohnung davon abhängig, dass sich der Mieter anständig kümmert. Und da Du nicht jede Woche vorbeischauen wirst, bist Du hier „blind“ und musst auf das Verhalten des Mieters vertrauen.

Außerdem möchte die Bank ungerne für Dich „ins Risiko gehen“ und setzt deshalb häufig erhöhte Bonitätsstandards voraus. Also mehr monatlichen Überschuss, mehr Eigenkapitaleinsatz oder eine höhere Tilgung.

Denn als Kapitalanleger gibt es im Wesentlichen drei Motivationen für ein Immobilieninvestment:

• die Wertsteigerung der Immobilie für einen späteren Verkauf,
• einen monatlichen Überschuss (Cashflow), um neues Eigenkapital anzusparen,
• eine solide Altersvorsorge, um neben den gängigen Renten auch von den Mieteingängen leben zu können.

Alles ehrbare Gründe – aber die Banken möchten hierfür auch einen erhöhten Einsatz von Dir sehen.

Leerstände einkalkulieren 

Solange die vermietete Immobilie monatliche Einnahmen generiert, bist Du als Vermieter beruhigt, denn die Finanzierung ist gesichert. Was passiert jedoch, wenn ein Mieter auszieht und es keinen direkten Nachmieter gibt? Oder aber nach dem Auszug die Wohnung renoviert/repariert werden muss und sich das in die Länge zieht? Der Leerstand einer Immobilie sollte von vornherein einkalkuliert und in die Planung der Kapitalanlage mit aufgenommen werden. Kannst Du Dir als Eigentümer die Finanzierung leisten, auch wenn die Mieteinnahmen mehrere Monate wegfallen? Bevor Du also die Immobilie erwirbst, solltest Du über ein entsprechendes finanzielles Polster verfügen. Denn auch die Banken prüfen dieses Szenario und Du solltest eine gute Antwort auf diese Frage haben.

Eigenkapital bei vermieteten Immobilien – wie viel benötige ich?

Damit sich eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage lohnt, solltest Du Dir also vorher Gedanken über die vorher genannten Punkte machen. 

Natürlich möchte jeder Kapitalanleger beim Kauf des neuen Objektes so wenig Eigenkapital wie nötig einsetzen. Denn je weniger Du einsetzt, desto mehr Rendite kannst Du erzielen und desto mehr hast Du vielleicht für das nächste Projekt zur Verfügung. Oft wird hier nach der 110-%-Finanzierung gefragt. Aber sieh Dir das mal aus Bankensicht an. Warum soll eine Bank für Dich mit 10 % über dem Kaufpreis das Risiko übernehmen? Warum soll sie mehr an das Projekt glauben als Du? Und dass Du an das Projekt glaubst, möchte die Bank in Form von eingesetztem Eigenkapital sehen. 

Wenn Du also gerade als Kapitalanleger startest, wird es sehr schwierig, eine 110-%- Finanzierung zu bekommen. Möglich ist das, wenn weitere Sicherheiten vorhanden sind, wie zum Beispiel freie Grundschulden auf anderen Objekten (zum Beispiel der Eltern) oder weiteres werthaltiges Vermögen, das Du der Bank als Sicherheit zur Verfügung stellen kannst.

Ohne zusätzliche Sicherheiten benötigst Du also Eigenkapital mindestens in Höhe der Kaufnebenkosten. Je nach Bank und Objekt kann es aber auch sein, dass weitere 5–10 % gewünscht sind. Spätestens hier scheitert oft die Idee „der Mieter zahlt die Immobilie schon ab“!

Fazit: die vermietete Immobilie als Kapitalanlage

Abschließend lässt sich feststellen, dass sich eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage durchaus lohnen kann, wenn vorher genug Aufwand für die Planung betrieben wurde. Aber genau das ist das A und O!  

Nimm Dir die Zeit und kalkuliere so gut wie möglich auch die Eventualitäten.

Die Zeit, die Du vorher investierst, sparst Du später doppelt und dreifach wieder ein.

Von den geschonten Nerven mal ganz abgesehen …

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Im Leben vieler Menschen kommt früher oder später der Wunsch auf, ein Eigenheim zu beziehen. Egal ob als Absicherung im Alter oder um sich den Wohntraum mit der eigenen Familie zu verwirklichen. Die Möglichkeiten, ein Eigenheim zu gestalten sind dabei sehr vielfältig. Häuser können neu gebaut oder als Bestandsimmobilien gekauft und renoviert werden.
In diesem Blogbeitrag möchten wir die Herausforderungen von Hausbauten und dem Kauf von Bestandsimmobilien miteinander vergleichen. 

Befürchtungen bei Bestandsimmobilien

Bei Bestandsimmobilien haben potenzielle Käufer häufig die Befürchtung, dass sie vorhandene Mängel nicht sehen und diese dann später teuer bezahlen müssen. Das passiert leider meistens dann, wenn man im Bereich Immobilien noch nicht viele Erfahrungen sammeln konnte. Denn schließlich sieht man als Laie die Immobilie mit den Augen und nicht mit dem Blick eines Fachmanns.

Beim Kauf einer Immobilie ist nicht nur die Qualität der Einrichtung entscheidend:
Vielmehr geht es um das Gesamtpaket aus Lage, Baujahr und Bausubstanz. Speziell der letzte Punkt ist für Dich als Käufer besonders schwer einzuschätzen, denn Schimmelflecken können schnell einmal übermalt werden.

Eine Heizungsanlage auf Funktionalität zu prüfen, wenn die erste Begehung im Sommer stattfindet, gestaltet sich schwierig. Ob beim Duschen genug warmes Wasser ankommt, wäre zwar ein interessantes Experiment, lässt sich aber bei der ersten Besichtigung nur selten testen.

Wenn Du Dich also für eine Immobilie interessierst, solltest Du Dir über alle Eventualitäten bewusst sein. Denn nicht im Vorfeld entdeckte Mängel können zu teuren Reparaturen führen, die in der Regel nicht in den Finanzplan passen.

Bei Bestandsimmobilien ist es also sicherlich förderlich, die Begehung mit Fachleuten durchzuführen. Lass Dich also begleiten von einem befreundeten Architekten, einem Gutachter oder einem Handwerker, der sich mit Immobilien auskennt.

Wenn Du niemanden kennst, solltest Du überlegen, einen Fachmann bzw. eine Fachfrau zu engagieren.

Bestandsimmobilien bedürfen häufiger Sanierungen

Wenn eine Immobilie Dein Interesse geweckt hat, solltest Du Dir am besten eine Checkliste machen, die Du vor Ort detailliert durchgehst:

• Welche Heizungsanlage ist verbaut und wie effizient arbeitet diese? 
• Ist das Dach dicht und sind die Innenräume trocken?
• Wann wurden die Fenster eingebaut, bzw. das letzte Mal ausgetauscht?

Der Verkäufer oder Makler sollte in der Lage sein, Dir eine detaillierte Auflistung zu geben.

Diese sind nur einige Fragen, die Du im Vorfeld klären solltest. Bei der Checkliste kommt es natürlich auch immer darauf an, für welche Art von Immobilie Du Dich interessierst. 

Bei einer Eigentumswohnung liegen zum Beispiel nicht alle Reparaturen in Deiner eigenen Verantwortung. Hier ist es die Eigentümergemeinschaft, die sich beispielsweise um das Dach, die Fenster oder das Treppenhaus kümmern muss.
Genau für solche Fälle ist im Hausgeld auch ein Teil „Rücklagen“ enthalten. Diese dienen ausschließlich dazu, kommende Maßnahmen finanziell besser auffangen zu können. Bei Deinem eigenen Haus bist Du alleine für alle Maßnahmen verantwortlich. Sowohl finanziell als auch qualitativ.

Neubau: Möglichkeit zur Umsetzung von eigenen Ideen

Gegenüber dem Erwerb einer Bestandsimmobilie bietet ein Neubau die Möglichkeit, eigene Vorstellungen eines Wohnraumes umzusetzen. Du verfügst über mehr Freiheit in der Gestaltung der Größe der einzelnen Räume sowie der Ausstattung des Hauses. Wie viele Fenster soll die Küche haben? Soll eine Fußbodenheizung verbaut werden? 

Auch wenn bei der Planung viel Phantasie (und ein guter Architekt) nötig ist, um die zeichnerischen Künste des Architekten mit Leben zu füllen, sind es doch die eigenen Ideen und Vorstellungen, die das Haus zum Leben erwecken.

Diese umzusetzen macht Spaß und gibt ein gutes Gefühl – und das sollte beim Eigenheim im Vordergrund stehen. Man erwirbt nicht Klinker und Beton, sondern das Wohnzimmer, in dem die Kinder laufen lernen und den Garten für gemeinsame Grillabende. 

Gefahren bei Neubauten

Die größte Gefahr bei Neubauten liegt darin, dass die tatsächlichen Kosten die geplanten Kosten übersteigen.
Es können Widerstände bei Grund und Boden auftauchen, die den Bau erschweren und so die Kosten in die Höhe treiben.
Längere Lieferzeiten bei dem einen Gewerk bewirken Verzögerungen und somit höhere Kosten bei einem anderen Gewerk.

Je nach Größe des finanziellen Polsters können Mehrkosten tragbar sein. Doch wenn man den Großteil des Bauvorhabens finanzieren möchte, kann das Geld knapp werden. Dies sollte man bei der Höhe des Darlehens berücksichtigen, um im Fall der Fälle reagieren zu können. Denn eine Nachfinanzierung ist manchmal schwierig und in jedem Fall teurer.

Fazit: Eigenheim lieber kaufen oder neu bauen?

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es Vor- und Nachteile sowohl für den Kauf einer Bestandsimmobilie als auch für den Neubau gibt. Die Entscheidung muss schließlich auf die individuellen Wünsche und Vorstellungen jedes einzelnen angepasst werden. Bei Bestandsimmobilien ist es sinnvoll, Fachleute zur Beratung hinzuzuziehen, um Entscheidungen treffen zu können. 

Ein Haus neu bauen sollte man nur, wenn genug Reserven in Form von Eigenkapital zur Verfügung stehen. Wichtig ist, dass Immobilien mit einem guten Fundament und einer guten Bausubstanz lange halten, so dass zwar hier und da eine Modernisierung nötig werden könnte, aber die Risiken bei guter Planung und Analyse überschaubar sind.

Neubauten sind generell teurer. Das liegt nicht nur daran, dass Immobilienpreise stiegen.

Eine Regel sagt: Die Farbe auf den Wänden einer neuen Immobilie zahlt man fünfmal …

Denn während bei einer Bestandsimmobilie alles bereits getan ist (und man nur nachbessern muss), wird beim Neubau nicht nur neues (und teureres) Material verwendet, sondern auch die Handwerker wollen bezahlt werden.

Wenn Du Dich für den Bau oder Kauf einer Immobilie interessierst, schau doch mal in unser Baufilexikon. Dort findest Du viele weitere Informationen zu allen Themen rund um die Baufinanzierung. 

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Täglich gibt es Nachrichten über die „Zinswende“, das „Ende der guten Zeiten für Immobilienbesitzer“ und sogar die Bild schreibt „So entgehen Häuslebauer dem Zins-Hammer“. Doch wovon sprechen all diese Experten? Die EZB lässt die Zinsen seit längerer Zeit unangetastet und wird auch in 2019 keine Änderung vornehmen. Ja, es ist eine leichte Aufwärtstendenz erkennbar, aber ist das Grund zur Panik?

Wir beschäftigen uns in diesem Blog mit dem Thema Zinsbindung.

Egal ob Neuabschluss oder Anschlussfinanzierung, die Frage ist immer die gleiche: Für welche Zinsbindung (Sollzinsbindung) entscheidest Du Dich? Es gibt Strategien, Expertenmeinungen, Prognosen und das gute alte Bauchgefühl. Die (jüngere) Vergangenheit zeigt, dass kurze Laufzeiten die bessere Strategie gewesen wären, denn seit gut zehn Jahren wurde zu jedem Zeitpunkt von „historisch niedrigen Zinsen“ gesprochen, da diese auch immer weiter fielen.

Klar ist, dass die Zinsen in Zukunft wieder steigen werden. Aber wann werden sie steigen und um wieviel Prozentpunkte? Letztlich kann niemand hierzu eine seriöse Aussage treffen.
Lediglich wage Voraussagen erhält man, wenn man den Experten zuhört.

Schauen wir uns also einmal den 1:1 Vergleich an.

Es ist noch gar nicht so lange her, als die gute alte 10-Jahres-Zinsbindung Gang und Gäbe war. Wer sich für eine 15-jährige Zinsbindung entschied war bereits ein Exot. Heute ist das Feld wesentlich breiter gefächert. Beginnend mit einer Fünf-Jahres-Kondition, über die genannten Klassiker bis hin zu 30-jährigen Zinsbindungen ist heute (scheinbar) fast alles möglich. Die Banken machen so einiges, um ihr Geld an den Mann (oder die Frau) zu bringen und somit dem Strafzins bei der EZB zu entgehen.

Grundsätzlich ist es so, dass längere Zinsbindungen zu höheren Zinsen führen. Der (Zins-)Sprung von 5 auf 10 Jahre ist mit 0,2%-0,3% noch nicht so gravierend. Der Unterschied zwischen 10 und 15 Jahren ist mit 0,4%-0,6% bereits höher, während bei der 20-jährigen Kondition (je nach Bank) nochmal mit einem Aufschlag von 0,2%-0,4% zu rechnen ist. Das heißt, dass Du (theoretisch) wissen musst, wie der Zins in Zukunft (bestenfalls genau zu dem Zeitpunkt, zu dem Deine Zinsbindung ausläuft) aussieht.

Kannst Du nicht, was dazu führt, dass Du Dir aus einer Mischung aus Expertenmeinung und Bauchgefühl eine Meinung bilden musst. Ein häufiger Denkfehler, der vielen Kreditnehmern unterläuft, ist die Annahme, dass der Zins, den Du künftig benötigst (also zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung), unter dem der langfristigen Zinsbindung liegen muss, um mit der kurzfristigen Zinsbindung eine gute Entscheidung getroffen zu haben. Dem ist nicht so.

Machen wir es konkret:

Für eine Finanzierung stehst Du vor der Frage, ob Du Dich für eine 10- oder eine 20-jährige Zinsbindung entscheiden möchtest. Der Zinssatz für die 10 Jahre beträgt 1,47% p.a., die 20 Jahre musst Du mit 1,93% p.a. bezahlen. Für unsere Berechnung setzen wir eine monatliche Rate von 818 EUR voraus. Der Kreditbetrag lautet 250.000 EUR.

In unserem Beispiel liegt die „Zinsschwelle“ nach 10 Jahren bei 2,70%. Wenn Du also damit rechnest, dass der Zinssatz für eine 10-Jahres-Kondition in 10 Jahren bei über 2,70% liegt, solltest Du Dich heute für die 20-jährige Laufzeit entscheiden. Vermutest Du einen Zinssatz von weniger als 2,70%, ist die kürzere Laufzeit Deine richtige Wahl.

Zinsmarkt vs. Bauchgefühl

Faktisch orientieren sich die Zinssätze der Banken 1. an der Nachfrage der Kunden nach Krediten und 2. am Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB). Letzterer befindet sich nun bereits seit Jahren auf einem absoluten Tiefststand, so dass Banken, die heute (2019) ihr Geld bei der EZB „parken“, hierfür einen Strafzins i.H.v. 0,40% p.a. bezahlen müssen. Das bedeutet, dass eine Bank für Einlagen von beispielsweise 1.000.000 EUR jährlich 4.000 EUR Zinsen bezahlen muss.

Klar, dass jede Bank also versuchen wird, möglichst viele Kredite an Kunden zu vergeben, um diesen Strafzins zu vermeiden. Der Effekt ist, dass die Darlehen immer günstiger werden und somit die Nachfrage nach Darlehen bei den Kunden steigt. Und hier steckt auch das (vermeintliche) Risiko, mit dem Bankberater häufig ihre Kunden verunsichern. „Was passiert, wenn die Zinsen künftig steigen?“ „Wollen Sie die Zinsen nicht mit einem Bausparvertrag absichern?“ „Können Sie sich die Raten noch leisten, wenn die Zinsen in 10 Jahren wieder gestiegen sind?“

Und hier beginnt das Bauchgefühl, welches Deine Entscheidung unmittelbar beeinflussen kann, zu wirken.

Schauen wir uns mögliche Zinsentwicklungen an: Dass die Zinsen steigen, scheint allen klar zu sein. Die wichtigsten Fragen lauten: Wann? Und wieviel? Und genau da sind sich auch die Experten nicht einig. Ein Blick in die Vergangenheit zeigt aber, dass die Zinsen zunächst nur unwesentlich verändert werden, um die daraus resultierenden Auswirkungen beobachten und einschätzen zu können. Sagen wir also, der Zins erhöht sich in 2020 um 0,10%. Jetzt müssen die Entscheider sich für eine gewisse Zeit ansehen, wie sich die Wirtschaft und die Konjunktur im europäischen Wirtschaftsraum entwickeln. Ist die Entwicklung positiv, kann es sein, dass die Zinsen nochmal erhöht werden. Wieder folgt eine Beobachtungszeit, dann wieder eine Entscheidung. Aber realistisch gesehen werden die Zinsen nicht x-Mal in Folge so sehr angehoben, dass Du mit einem krassen Anstieg der Zinsen rechen musst, denn die Probleme in Europa werden durch stetig steigende Zinsen ja nicht besser.

Also: Wachstum ja, aber moderat!

Keine langfristige Verpflichtung bei einer langfristigen Bindung

Aber auch wenn Du Dich für eine lange Zinsbindung (z.B. 20 Jahre) entschieden hast, die Zinsen aber wider Erwarten auch langfristig im Keller bleiben und Du mit einer 10-jährigen Zinsbindung besser gefahren wärest, musst Du die Sollzinsbindung glücklicherweise nicht komplett einhalten. Der Gesetzgeber gibt im BGB vor, dass Privatpersonen Darlehen mit einer Sollzinsbindung von mehr als zehn Jahren ordentlich, das heißt ohne Strafzahlung, kündigen dürfen. Die Kündigung ist frühestens nach zehn Jahren möglich und beinhaltet eine sechsmonatige Kündigungsfrist. Somit hast Du die Möglichkeit, das Darlehen bereits nach zehn Jahren und sechs Monaten (frühestens) abzulösen. Sollte Deine Einschätzung also doch falsch gewesen sein, gibt es bei langfristigen Verträgen eine Hintertür. Diese darf Dir keine Bank zuschlagen.

Frühzeitig um Anschlussfinanzierung kümmern

Wenn Du bereits eine Finanzierung hast, kannst Du Dich momentan darauf freuen, wenn Du Dich um eine Anschlussfinanzierung kümmern kannst. Denn die Zinsen werden im Vergleich zu Deinem letzten Vertrag sicher um einiges gesunken sein. Aber selbst wenn Deine bisherige Finanzierung noch ein paar Jahre läuft, kannst Du dennoch bereits heute die Augen und Ohren offen halten. Denn über das sogenannte „Forwarddarlehen“ bieten Banken an, die bestehende Finanzierung mit den heutigen Konditionen zu verlängern. Die ursprüngliche Finanzierung läuft dabei ganz normal weiter. Du schließt aber heute schon einen (verbindlichen) Vertrag über die Zeit nach der aktuellen Finanzierung ab.

Ein solches Forwarddarlehen bieten einige Banken bereits 60 Monate vor Ablauf der ursprünglichen Finanzierung an. Für jeden Monat, den Du vor dem Ablauf der bisherigen Sollzinsbindung eine neue Vereinbarung triffst, zahlst Du einen kleinen Aufschlag auf den aktuellen Zins. Dieser ist von Bank zu Bank unterschiedlich und beträgt meist zwischen 0,01 – 0,03%. Auch hier gilt es, den richtigen Zeitpunkt abzupassen – und auch hier gilt: niemand weiß, wie sich die Zinsen entwickeln.

Speziell bei Forwarddarlehen, die früher als 36 Monate vor Ablauf abgeschlossen werden, werden höhere Aufschläge als die oben genannten berechnet. Der Aufschlag wird also wahrscheinlich so groß sein, dass sich eine frühzeitige Verlängerung nicht lohnt. Lass Dich von Deiner Bank nicht unter Druck setzen und lasse Dir mit der Entscheidung Zeit. Du kannst auch einem unabhängigen Finanzierungsvermittler wie baufinovo Deine Daten geben und dieser vergleicht alle Angebote miteinander und hält Dich regelmäßig auf dem Laufenden, so dass Du Dich nur noch für den Zeitpunkt entscheiden musst.

Du bist bei der Anschlussfinanzierung auch nicht an Deine derzeitige Finanzierungsbank gebunden. Mit Auslauf des Darlehens kannst Du Dich wieder frei entscheiden und auf dem Markt umsehen. Häufig ist es so, dass Neukunden bessere Konditionen erhalten als Bestandskunden. Ein Wechsel ist zwar mit etwas Aufwand verbunden, aber alle 10 Jahre kannst Du die Zeit investieren – es wird sich in barer Münze auszahlen!

Weitere Faktoren berücksichtigen

Neben den genannten Entscheidungskriterien solltest Du weitere Faktoren Deine Entscheidung einfließen lassen. Denn Du musst Deinen gesamten Kreditbedarf nicht in einer Finanzierung unterbringen. Wenn Du beispielsweise weißt, dass Du in 5 Jahren einen bestimmten Betrag erwartest, kannst Du für diesen Betrag eine kürzere Zinsbindung wählen. Möchtest Du einfach Planungssicherheit haben, nimm die langfristige Variante. Wenn Flexibilität Dir wichtig ist, weil Du vielleicht noch nicht weißt, wohin Dein Job Dich verschlägt, kannst Du auch kürzere Zinsbindungen wählen.

Das Gespräch mit einem Fachmann kann Dir in jedem Falle helfen. Der weiß zwar auch nicht, wie die Zinsen sich entwickeln, aber er kann Dich bezüglich Deiner Optionen beraten.

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