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Die ewige Frage: Lange oder kurze Zinsbindung?

Die Frage ist aktueller denn je!

Täglich gibt es Nachrichten über die „Zinswende“, das „Ende der guten Zeiten für Immobilienbesitzer“ und sogar die Bild schreibt „So entgehen Häuslebauer dem Zins-Hammer“. Doch wovon sprechen all diese Experten? Die EZB lässt die Zinsen seit längerer Zeit unangetastet und wird auch in 2019 keine Änderung vornehmen. Ja, es ist eine leichte Aufwärtstendenz erkennbar, aber ist das Grund zur Panik?

Wir beschäftigen uns in diesem Blog mit dem Thema Zinsbindung.

Egal ob Neuabschluss oder Anschlussfinanzierung, die Frage ist immer die gleiche: Für welche Zinsbindung (Sollzinsbindung) entscheidest Du Dich? Es gibt Strategien, Expertenmeinungen, Prognosen und das gute alte Bauchgefühl. Die (jüngere) Vergangenheit zeigt, dass kurze Laufzeiten die bessere Strategie gewesen wären, denn seit gut zehn Jahren wurde zu jedem Zeitpunkt von „historisch niedrigen Zinsen“ gesprochen, da diese auch immer weiter fielen.

Klar ist, dass die Zinsen in Zukunft wieder steigen werden. Aber wann werden sie steigen und um wieviel Prozentpunkte? Letztlich kann niemand hierzu eine seriöse Aussage treffen.
Lediglich wage Voraussagen erhält man, wenn man den Experten zuhört.

Schauen wir uns also einmal den 1:1 Vergleich an.

Es ist noch gar nicht so lange her, als die gute alte 10-Jahres-Zinsbindung Gang und Gäbe war. Wer sich für eine 15-jährige Zinsbindung entschied war bereits ein Exot. Heute ist das Feld wesentlich breiter gefächert. Beginnend mit einer Fünf-Jahres-Kondition, über die genannten Klassiker bis hin zu 30-jährigen Zinsbindungen ist heute (scheinbar) fast alles möglich. Die Banken machen so einiges, um ihr Geld an den Mann (oder die Frau) zu bringen und somit dem Strafzins bei der EZB zu entgehen.

Grundsätzlich ist es so, dass längere Zinsbindungen zu höheren Zinsen führen. Der (Zins-)Sprung von 5 auf 10 Jahre ist mit 0,2%-0,3% noch nicht so gravierend. Der Unterschied zwischen 10 und 15 Jahren ist mit 0,4%-0,6% bereits höher, während bei der 20-jährigen Kondition (je nach Bank) nochmal mit einem Aufschlag von 0,2%-0,4% zu rechnen ist. Das heißt, dass Du (theoretisch) wissen musst, wie der Zins in Zukunft (bestenfalls genau zu dem Zeitpunkt, zu dem Deine Zinsbindung ausläuft) aussieht.

Kannst Du nicht, was dazu führt, dass Du Dir aus einer Mischung aus Expertenmeinung und Bauchgefühl eine Meinung bilden musst. Ein häufiger Denkfehler, der vielen Kreditnehmern unterläuft, ist die Annahme, dass der Zins, den Du künftig benötigst (also zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung), unter dem der langfristigen Zinsbindung liegen muss, um mit der kurzfristigen Zinsbindung eine gute Entscheidung getroffen zu haben. Dem ist nicht so.

Machen wir es konkret:

Für eine Finanzierung stehst Du vor der Frage, ob Du Dich für eine 10- oder eine 20-jährige Zinsbindung entscheiden möchtest. Der Zinssatz für die 10 Jahre beträgt 1,47% p.a., die 20 Jahre musst Du mit 1,93% p.a. bezahlen. Für unsere Berechnung setzen wir eine monatliche Rate von 818 EUR voraus. Der Kreditbetrag lautet 250.000 EUR.

In unserem Beispiel liegt die „Zinsschwelle“ nach 10 Jahren bei 2,70%. Wenn Du also damit rechnest, dass der Zinssatz für eine 10-Jahres-Kondition in 10 Jahren bei über 2,70% liegt, solltest Du Dich heute für die 20-jährige Laufzeit entscheiden. Vermutest Du einen Zinssatz von weniger als 2,70%, ist die kürzere Laufzeit Deine richtige Wahl.

Zinsmarkt vs. Bauchgefühl

Faktisch orientieren sich die Zinssätze der Banken 1. an der Nachfrage der Kunden nach Krediten und 2. am Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB). Letzterer befindet sich nun bereits seit Jahren auf einem absoluten Tiefststand, so dass Banken, die heute (2019) ihr Geld bei der EZB „parken“, hierfür einen Strafzins i.H.v. 0,40% p.a. bezahlen müssen. Das bedeutet, dass eine Bank für Einlagen von beispielsweise 1.000.000 EUR jährlich 4.000 EUR Zinsen bezahlen muss.

Klar, dass jede Bank also versuchen wird, möglichst viele Kredite an Kunden zu vergeben, um diesen Strafzins zu vermeiden. Der Effekt ist, dass die Darlehen immer günstiger werden und somit die Nachfrage nach Darlehen bei den Kunden steigt. Und hier steckt auch das (vermeintliche) Risiko, mit dem Bankberater häufig ihre Kunden verunsichern. „Was passiert, wenn die Zinsen künftig steigen?“ „Wollen Sie die Zinsen nicht mit einem Bausparvertrag absichern?“ „Können Sie sich die Raten noch leisten, wenn die Zinsen in 10 Jahren wieder gestiegen sind?“

Und hier beginnt das Bauchgefühl, welches Deine Entscheidung unmittelbar beeinflussen kann, zu wirken.

Schauen wir uns mögliche Zinsentwicklungen an: Dass die Zinsen steigen, scheint allen klar zu sein. Die wichtigsten Fragen lauten: Wann? Und wieviel? Und genau da sind sich auch die Experten nicht einig. Ein Blick in die Vergangenheit zeigt aber, dass die Zinsen zunächst nur unwesentlich verändert werden, um die daraus resultierenden Auswirkungen beobachten und einschätzen zu können. Sagen wir also, der Zins erhöht sich in 2020 um 0,10%. Jetzt müssen die Entscheider sich für eine gewisse Zeit ansehen, wie sich die Wirtschaft und die Konjunktur im europäischen Wirtschaftsraum entwickeln. Ist die Entwicklung positiv, kann es sein, dass die Zinsen nochmal erhöht werden. Wieder folgt eine Beobachtungszeit, dann wieder eine Entscheidung. Aber realistisch gesehen werden die Zinsen nicht x-Mal in Folge so sehr angehoben, dass Du mit einem krassen Anstieg der Zinsen rechen musst, denn die Probleme in Europa werden durch stetig steigende Zinsen ja nicht besser.

Also: Wachstum ja, aber moderat!

Keine langfristige Verpflichtung bei einer langfristigen Bindung

Aber auch wenn Du Dich für eine lange Zinsbindung (z.B. 20 Jahre) entschieden hast, die Zinsen aber wider Erwarten auch langfristig im Keller bleiben und Du mit einer 10-jährigen Zinsbindung besser gefahren wärest, musst Du die Sollzinsbindung glücklicherweise nicht komplett einhalten. Der Gesetzgeber gibt im BGB vor, dass Privatpersonen Darlehen mit einer Sollzinsbindung von mehr als zehn Jahren ordentlich, das heißt ohne Strafzahlung, kündigen dürfen. Die Kündigung ist frühestens nach zehn Jahren möglich und beinhaltet eine sechsmonatige Kündigungsfrist. Somit hast Du die Möglichkeit, das Darlehen bereits nach zehn Jahren und sechs Monaten (frühestens) abzulösen. Sollte Deine Einschätzung also doch falsch gewesen sein, gibt es bei langfristigen Verträgen eine Hintertür. Diese darf Dir keine Bank zuschlagen.

Frühzeitig um Anschlussfinanzierung kümmern

Wenn Du bereits eine Finanzierung hast, kannst Du Dich momentan darauf freuen, wenn Du Dich um eine Anschlussfinanzierung kümmern kannst. Denn die Zinsen werden im Vergleich zu Deinem letzten Vertrag sicher um einiges gesunken sein. Aber selbst wenn Deine bisherige Finanzierung noch ein paar Jahre läuft, kannst Du dennoch bereits heute die Augen und Ohren offen halten. Denn über das sogenannte „Forwarddarlehen“ bieten Banken an, die bestehende Finanzierung mit den heutigen Konditionen zu verlängern. Die ursprüngliche Finanzierung läuft dabei ganz normal weiter. Du schließt aber heute schon einen (verbindlichen) Vertrag über die Zeit nach der aktuellen Finanzierung ab.

Ein solches Forwarddarlehen bieten einige Banken bereits 60 Monate vor Ablauf der ursprünglichen Finanzierung an. Für jeden Monat, den Du vor dem Ablauf der bisherigen Sollzinsbindung eine neue Vereinbarung triffst, zahlst Du einen kleinen Aufschlag auf den aktuellen Zins. Dieser ist von Bank zu Bank unterschiedlich und beträgt meist zwischen 0,01 – 0,03%. Auch hier gilt es, den richtigen Zeitpunkt abzupassen – und auch hier gilt: niemand weiß, wie sich die Zinsen entwickeln.

Speziell bei Forwarddarlehen, die früher als 36 Monate vor Ablauf abgeschlossen werden, werden höhere Aufschläge als die oben genannten berechnet. Der Aufschlag wird also wahrscheinlich so groß sein, dass sich eine frühzeitige Verlängerung nicht lohnt. Lass Dich von Deiner Bank nicht unter Druck setzen und lasse Dir mit der Entscheidung Zeit. Du kannst auch einem unabhängigen Finanzierungsvermittler wie baufinovo Deine Daten geben und dieser vergleicht alle Angebote miteinander und hält Dich regelmäßig auf dem Laufenden, so dass Du Dich nur noch für den Zeitpunkt entscheiden musst.

Du bist bei der Anschlussfinanzierung auch nicht an Deine derzeitige Finanzierungsbank gebunden. Mit Auslauf des Darlehens kannst Du Dich wieder frei entscheiden und auf dem Markt umsehen. Häufig ist es so, dass Neukunden bessere Konditionen erhalten als Bestandskunden. Ein Wechsel ist zwar mit etwas Aufwand verbunden, aber alle 10 Jahre kannst Du die Zeit investieren – es wird sich in barer Münze auszahlen!

Weitere Faktoren berücksichtigen

Neben den genannten Entscheidungskriterien solltest Du weitere Faktoren Deine Entscheidung einfließen lassen. Denn Du musst Deinen gesamten Kreditbedarf nicht in einer Finanzierung unterbringen. Wenn Du beispielsweise weißt, dass Du in 5 Jahren einen bestimmten Betrag erwartest, kannst Du für diesen Betrag eine kürzere Zinsbindung wählen. Möchtest Du einfach Planungssicherheit haben, nimm die langfristige Variante. Wenn Flexibilität Dir wichtig ist, weil Du vielleicht noch nicht weißt, wohin Dein Job Dich verschlägt, kannst Du auch kürzere Zinsbindungen wählen.

Das Gespräch mit einem Fachmann kann Dir in jedem Falle helfen. Der weiß zwar auch nicht, wie die Zinsen sich entwickeln, aber er kann Dich bezüglich Deiner Optionen beraten.




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