Vermietete Immobilie als Kapitalanlage

Die Idee klingt simpel: eine vermietete Immobilie einfach als Kapitalanlage nutzen. 

Erstens: Darlehen aufnehmen. Zweitens: Immobilie erwerben. Drittens: Mieter das Darlehen abbezahlen lassen und am Ende die Immobilie sein Eigentum nennen dürfen. 

So oder so ähnlich könnten die ersten Gedanken auf der Suche nach einer greifbaren Kapitalanlage klingen. Einerseits liegst Du damit gar nicht so falsch. Andererseits gibt es noch einige weitere Punkte zu beachten, bevor Du Dich als Immobilieninvestor probieren solltest. 

Vermietete Immobilie als Investment statt als Wohneigentum 

Auf dem Finanzmarkt gibt es zahlreiche Möglichkeiten, Geld zu investieren. Von Aktiensparplänen über Versicherungen bis hin zu Kryptowährungen oder Immobilien ist vieles möglich. Während grundsätzlich eine Mischung aus verschiedenen Möglichkeiten zu empfehlen ist, scheint eine vermietete Immobilie für viele Menschen greifbarer. Komplizierte Finanzprodukte sorgen eher für Verwirrung. Doch ist es tatsächlich so einfach? Frei nach dem Gedanken: „Mein Mieter zahlt die Immobilie ja ab!“

Im Grunde liegst Du damit nicht falsch, dennoch möchten wir auf einige wichtige Punkte hinweisen:

Reparaturen als unvorhergesehener Faktor

Die Immobilie ist gekauft, der Mieter eingezogen und Du als frisch gebackener Immobilienbesitzer bist zufrieden. Bis wenige Monate nach dem Einzug das Telefon klingelt und sich der verärgerte Mieter meldet. Die Heizung sei kaputt. 

Für die Instandhaltung/Reparatur musst Du als Vermieter aufkommen. Also bestellst Du den Handwerker. Die Rechnung beläuft sich auf mehrere hundert Euro. Dabei hast Du doch gerade erst Deine ersten Mieten eingestrichen. Und diese gehen wiederum fast komplett für die Kreditrate drauf. 

So oder so ähnlich ist es schon vielen Menschen vor Dir ergangen. Reparaturen fallen bei Immobilien leider immer wieder an, gehören zum Alltag eines Kapitalanlegers und sollten von Anfang an in die Kapitalplanung miteinbezogen werden. Wenn Du frühzeitig vorsorgst, wirst Du zwar trotzdem nicht erfreut über notwendige Reparaturen an Deiner Immobilie sein, allerdings kannst Du sie Dir dann leisten. Außerdem erhöhen sie natürlich auch den Wert Deiner Immobilie, den Du dann beim Verkauf oder einer neuen Vermietung berücksichtigen kannst.

Kapitaldienstvoraussetzungen an Kapitalanleger und Selbstnutzer

Als Kapitaldienst bezeichnet man alle Zins- und Tilgungszahlungen, die Du der Bank (i. d. R.) monatlich in Form einer Rate zahlst. Vor der Kreditvergabe prüft die Bank also, ob Du Dir den Kredit mit Deinem aktuellen Einkommen leisten kannst. Natürlich werden die Mieteinnahmen berücksichtigt, aber Du solltest in der Lage sein, auch ohne Mieteinnahmen den Kredit bedienen zu können.

Während Du bei einer selbstgenutzten Immobilie die Darlehensrate mit der Kaltmiete vergleichen kannst, fallen bei einer vermieteten Immobilie weitere Kosten an, die Du zwar teilweise an den Mieter weitergeben kannst, die Du aber in Deine Kalkulation miteinbeziehen musst.

Als Kapitalanleger wirst Du bei der Bank noch etwas kritischer beäugt. Hierfür gibt es mehrere Gründe.

Während Du bei Deiner selbstbewohnten Immobilie sicher dafür Sorge trägst, dass alles ordentlich gepflegt ist, bist Du bei der vermieteten Wohnung davon abhängig, dass sich der Mieter anständig kümmert. Und da Du nicht jede Woche vorbeischauen wirst, bist Du hier „blind“ und musst auf das Verhalten des Mieters vertrauen.

Außerdem möchte die Bank ungerne für Dich „ins Risiko gehen“ und setzt deshalb häufig erhöhte Bonitätsstandards voraus. Also mehr monatlichen Überschuss, mehr Eigenkapitaleinsatz oder eine höhere Tilgung.

Denn als Kapitalanleger gibt es im Wesentlichen drei Motivationen für ein Immobilieninvestment:

• die Wertsteigerung der Immobilie für einen späteren Verkauf,
• einen monatlichen Überschuss (Cashflow), um neues Eigenkapital anzusparen,
• eine solide Altersvorsorge, um neben den gängigen Renten auch von den Mieteingängen leben zu können.

Alles ehrbare Gründe – aber die Banken möchten hierfür auch einen erhöhten Einsatz von Dir sehen.

Leerstände einkalkulieren 

Solange die vermietete Immobilie monatliche Einnahmen generiert, bist Du als Vermieter beruhigt, denn die Finanzierung ist gesichert. Was passiert jedoch, wenn ein Mieter auszieht und es keinen direkten Nachmieter gibt? Oder aber nach dem Auszug die Wohnung renoviert/repariert werden muss und sich das in die Länge zieht? Der Leerstand einer Immobilie sollte von vornherein einkalkuliert und in die Planung der Kapitalanlage mit aufgenommen werden. Kannst Du Dir als Eigentümer die Finanzierung leisten, auch wenn die Mieteinnahmen mehrere Monate wegfallen? Bevor Du also die Immobilie erwirbst, solltest Du über ein entsprechendes finanzielles Polster verfügen. Denn auch die Banken prüfen dieses Szenario und Du solltest eine gute Antwort auf diese Frage haben.

Eigenkapital bei vermieteten Immobilien – wie viel benötige ich?

Damit sich eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage lohnt, solltest Du Dir also vorher Gedanken über die vorher genannten Punkte machen. 

Natürlich möchte jeder Kapitalanleger beim Kauf des neuen Objektes so wenig Eigenkapital wie nötig einsetzen. Denn je weniger Du einsetzt, desto mehr Rendite kannst Du erzielen und desto mehr hast Du vielleicht für das nächste Projekt zur Verfügung. Oft wird hier nach der 110-%-Finanzierung gefragt. Aber sieh Dir das mal aus Bankensicht an. Warum soll eine Bank für Dich mit 10 % über dem Kaufpreis das Risiko übernehmen? Warum soll sie mehr an das Projekt glauben als Du? Und dass Du an das Projekt glaubst, möchte die Bank in Form von eingesetztem Eigenkapital sehen. 

Wenn Du also gerade als Kapitalanleger startest, wird es sehr schwierig, eine 110-%- Finanzierung zu bekommen. Möglich ist das, wenn weitere Sicherheiten vorhanden sind, wie zum Beispiel freie Grundschulden auf anderen Objekten (zum Beispiel der Eltern) oder weiteres werthaltiges Vermögen, das Du der Bank als Sicherheit zur Verfügung stellen kannst.

Ohne zusätzliche Sicherheiten benötigst Du also Eigenkapital mindestens in Höhe der Kaufnebenkosten. Je nach Bank und Objekt kann es aber auch sein, dass weitere 5–10 % gewünscht sind. Spätestens hier scheitert oft die Idee „der Mieter zahlt die Immobilie schon ab“!

Fazit: die vermietete Immobilie als Kapitalanlage

Abschließend lässt sich feststellen, dass sich eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage durchaus lohnen kann, wenn vorher genug Aufwand für die Planung betrieben wurde. Aber genau das ist das A und O!  

Nimm Dir die Zeit und kalkuliere so gut wie möglich auch die Eventualitäten.

Die Zeit, die Du vorher investierst, sparst Du später doppelt und dreifach wieder ein.

Von den geschonten Nerven mal ganz abgesehen …

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