Baufinanzierung mit baufinovo

Die Suche nach dem Eigenheim – eine aufregende Zeit

Wenn Du Dich entschlossen hast, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, steht jetzt eine sehr aufregende Zeit für Dich an. Es gibt viele wichtige Fragen, die auf eine Antwort warten!

Welche Immobilie soll es sein?

• Eine Wohnung mit Garten oder Balkon?
• In welcher Etage soll sie liegen und wie viele Wohnungen sind im Haus?
• Oder lieber ein Haus? Freistehend oder als Reihenhaus?
• Mit großem Garten oder lieber eher klein?

Welche Finanzierung ist die beste für mich?

• Wieviel Eigenkapital soll ich einbringen?
• Welche Laufzeit soll mein Kredit haben?
• Und bei welcher Bank bin ich am besten aufgehoben?

Was eigentlich Freude bereiten sollte, wird plötzlich zur Arbeit und zur zeitaufwendigen Prüfung aller Angebote und Alternativen.

Bei der Abwicklung einer Finanzierung gibt es einige wichtige Dinge, die Du unbedingt beachten solltest. Die wichtigsten haben wir Dir hier aufgeführt. Aber der Reihe nach! Wie läuft eine Baufinanzierung eigentlich ab?

Was ist zuerst da? Das Objekt oder die Baufinanzierung?

Das ist eine Frage, die sich viele Kunden stellen. Grundsätzlich macht es Sinn, dass wir uns zunächst über Deine Möglichkeiten unterhalten, damit Du auch genau weißt, nach welche Immobilien Du überhaupt schauen kannst bzw. welcher Betrag Dir zur Verfügung stehen würde. Es besteht sonst die Gefahr, dass Du Dich in ein Haus verliebst, es aber letztlich zu teuer ist.

Wenn Du das selber gut einschätzen kannst, dann kannst Du natürlich auch mit dem Objekt Deiner Wahl zu uns kommen.

Welche Kosten müssen bei einem Kauf berücksichtigt werden?

Hast Du ein Objekt gefunden und Dich mit dem Verkäufer auf einen Kaufpreis geeinigt, bleibt es leider nicht bei diesen Kosten. Die sogenannten Kaufnebenkosten musst Du noch oben drauf rechnen, um auf den Gesamtbetrag Deiner Investition zu kommen. Kaufnebenkosten sind:

Grunderwerbsteuer

Dafür, dass Du in Deutschland eine Immobilie kaufst (oder ein Stück Land), musst Du eine Grunderwerbsteuer an das jeweilige Bundesland, in dem Du kaufst, zahlen. Bis zum Jahr 2007 lag die Grunderwerbsteuer in allen Bundesländern bei einheitlichen 3,5%. Seitdem dürfen die Bundesländer die Steuer selber festlegen und haben davon regen Gebrauch gemacht.

Bis auf Bayern und Sachsen haben alle Bundeländer die Grunderwerbsteuer seitdem (teilweise schon dreimal) erhöht. Diese liegt nun zwischen 3,5 und 6,5%. Bei einem Kaufpreis von 200.000 EUR musst Du also zwischen 7.000 und 13.000 EUR zum Kaufpreis dazurechnen.

Notar- und Grundbuchkosten

Die Notar- und Grundbuchkosten umfassen alle Kosten, die mit der Erstellung des Kaufvertrages, der Eintragung der Grundschuld (wird später erläutert) und der Kaufpreiszahlung zusammenhängen. Diese Kosten werden bundesweit mit 2% veranschlagt und in die Finanzierung eingeplant.

In unserem o.g. Beispiel also weitere 4.000 EUR.

Maklercourtage

Auch die Maklercourtage nimmt nochmal einen höheren Betrag in Anspruch – wenn ein Makler mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt wurde. Das muss dann im Angebot deutlich erkennbar aufgeführt sein. Die Maklercourtage ist bundesweit auch nicht einheitlich, sondern schwankt zwischen 3,57 und 7,14%, also zwischen 7.140 und 14.280 EUR in unserem Beispiel.

Da die Banken in der Regel „nur“ die Immobilie als Sicherheit haben, möchten sie, dass mindestens die Kaufnebenkosten vom Käufer aus eigener Tasche gezahlt werden (Eigenkapital). Kannst Du das Eigenkapital vorweisen, steigen die Chancen einer Kreditgenehmigung.

Bitte berücksichtige aber auch, dass Du in Deinem neuen zu Hause möglicherweise Veränderungen vornehmen willst. Ein neuer Parkettboden, neue Steckdosen oder der Anstrich der Wände sind nur einige Beispiele. Die Kosten solltest Du im Vorfeld einkalkulieren, damit wir die Höhe des Eigenkapitals, welches in die Finanzierung einfließt, richtig einschätzen können.

Wichtig zu beachten ist, dass das Eigenkapital zuerst verwendet werden muss. Beispielweise musst Du zunächst alle Kaufnebenkosten vom Eigenkapital zahlen. Das Eigenkapital muss aufgebraucht werden, bevor die Darlehen in Anspruch genommen werden können. Wieviel Eigenkapital Du einbringen musst oder kannst, besprechen wir in unserem Gespräch.

Manchmal ist es sinnvoll, 1.000 EUR mehr einzubringen, da dadurch der Zinssatz sinkt und Du über die Laufzeit des Darlehens viel Geld sparen kannst.

Die Höhe des Eigenkapitals ist für die Höhe des Zinssatzes maßgeblich mitverantwortlich!

Nachdem wir nun also wissen, wieviel Deine Immobilie kostet, wie hoch die Nebenkosten sind und wieviel Eigenkapital Dir zur Verfügung steht, kümmern wir uns um das bestmögliche Angebot für Dich.

Was sind die wesentliche Bestandteile des Kreditvertrages?

Unabhängig davon, für welche Bank Du Dich letztlich entscheidest, gibt es einige wichtige Punkte, die Du bei Deiner Entscheidung berücksichtigen solltest. Dabei geht es nicht nur um den günstigsten Zinssatz, wobei dieser natürlich eine wesentliche Rolle spielt.

Die aus unserer Sicht wichtigsten Punkte des Kreditvertrages haben wir hier kurz aufgeführt.

• Zinssatz
• Tilgungssatz
• Änderungsmöglichkeiten bzgl. Tilgungssatz
• Bereitstellungszinsen
• Zinsbindung
• Sondertilgung

Der Zinssatz

Natürlich ist der Zinssatz das, was den meisten am schnellsten ins Auge fällt. Klar, schließlich ist es eben dieser den Du in den kommenden Jahren an die Bank zahlen musst. Es wird hierbei unterschieden zwischen dem Sollzins und dem Effektivzins.

Kurz gesagt: Der Sollzins beschreibt das, was Du für den reinen Kredit an Leihgebühr an die Bank zahlst. Der Effektivzins schließt hierbei aber noch weitere Kosten, welche bei der Finanzierung entstehen, ein. Dies sind beispielsweise Kosten für einen Gutachter oder die Abschlussgebühr beim Abschluss eines Bausparvertrages.

Wonach richtet sich der Zinssatz?

In den Schaufenstern der Banken stehen oft sehr verlockende Angebote, meist versehen mit einem kleinen „*“, der die Voraussetzungen für den Zinssatz beinhaltet. Denn der Zinssatz ist nicht nur von der Laufzeit eines Kredites abhängig.

Die Laufzeit ist ein Kriterium. Je länger Du Dich mit dem Kredit bindest, desto höher wird der Zinssatz.

Neben der Laufzeit gibt es ein weiteres entscheidendes Kriterium, nach dem sich der Zins richtet: den Beleihungsauslauf. Dieser beschreibt das Verhältnis zwischen dem Wert der Immobilie und der Höhe des Darlehens, welches Du aufnehmen möchtest. Kaufst Du also eine Immobilie für 250.000 EUR und benötigst ein Darlehen von 200.000 EUR, liegt Dein Beleihungsauslauf (in dieser vereinfachten Rechnung) bei 80%. Bei bestimmten Grenzen reduzieren bzw. erhöhen die Banken den Zinssatz (zum Beispiel unter 90%, unter 80%, usw.), da sie so das Risiko einer Nichtbezahlung einpreisen.

Deswegen kann es manchmal sinnvoll sein, ein bisschen mehr Eigenkapital einzusetzen, um unter eine bestimmte Grenze zu rutschen und somit dauerhaft von einem geringeren Zins zu profitieren.

Der Tilgungssatz

Wieviel Du monatlich zurückzahlst hängt neben dem Zinssatz auch von Deinem anfänglichen Tilgungssatz ab. Du kannst hier entscheidend mit beeinflussen, wie schnell Du das Darlehen zurückzahlen möchtest. Natürlich kommt es hier auch darauf an, wieviel Du für Deine Immobilie monatlich ausgeben kannst und möchtest.

Der Zins- und der Tilgungsanteil ergeben zusammen die monatliche Rate. Man spricht von der „anfänglichen Tilgung“, da Du mit der monatlichen Rate jedes Mal etwas zurückzahlst und somit der Zinsanteil sinkt und die Tilgung automatisch steigt. Die Rate bleibt dabei immer gleich (Annuitätendarlehen, siehe Darlehensarten).

Änderung des Tilgungssatzes

Eine Baufinanzierung wird für viele Jahre abgeschlossen und geplant. Das Leben hingegen kann nicht so lange im Voraus geplant werden. Aus diesem Grunde bieten einige Banken an, den Tilgungssatz während der Laufzeit anzupassen.

Egal ob ein weiteres Familienmitglied das Haushaltseinkommen vorübergehend verringert, Du aufgrund einer Krankheit momentan nicht so viel verdienst oder Du befördert wirst und plötzlich mehr verdienst. Lass uns bei der Planung das Ungeplante einplanen.

Bereitstellungszinsen

Nach Deiner Unterschrift unter dem Darlehensvertrag stellt die Bank Dir die Finanzierungssumme zur Verfügung. Solltest Du das Darlehen erst zu einem späteren Zeitpunkt benötigen, verlangt die Bank für die Bereitstellung des Geldes Zinsen. Wenn Du eine Immobilie kaufst, ist das in aller Regel kein Problem, denn der Kaufpreis ist in einer Summe fällig.

Anders sieht es aus, wenn Du ein Haus baust und das Geld nach und nach benötigst. Hier ist der Punkt „Bereitstellungszinsen“ ein wichtiger Teil des Darlehensvertrages. Standardmäßig musst Du in den ersten drei Monaten keine Bereitstellungszinsen zahlen. Bei einem Hausbau, der ja wesentlich länger dauert, sollten wir also darauf achten, dass in Deinem Vertrag eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit festgeschrieben wird.

Zinsbindung

Seit einigen Jahren befinden sich die Zinsen in einem historischen Tief, was dazu führt, dass viele Kunden sich die Zinsen für eine lange Laufzeit sichern. Dabei gilt: Je länger die Laufzeit, desto höher der Zinssatz.

Es kann tatsächlich ratsam sein, sich den Zins für eine längere Zeit zu sichern, aber das hängt immer von der persönlichen Situation ab. Diese werden wir gemeinsam mit Euch besprechen. Grundsätzlich gilt aber: Jeder Darlehensvertrag mit einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren kann nach zehn Jahren (mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten) gekündigt werden.

Habt ihr also bereits einen Darlehensvertrag, der länger als zehn Jahre läuft, können wir uns auch darüber unterhalten, diesen zu kündigen und in einen günstigeren umzuwandeln.

Sondertilgung

Das Sondertilgungsrecht gibt Dir die Möglichkeit, neben der normalen monatlichen Tilgung jährlich einen zusätzlichen Betrag als Rückzahlung in das Darlehen einzahlen zu können, damit das Darlehen schneller zurückgezahlt werden kann. Noch vor einigen Jahren mussten Kunden einen Zinsaufschlag für ein Sondertilgungsrecht in Kauf nehmen. Mittlerweile ist eine solche Sondertilgungsmöglichkeit in den meisten Kreditverträgen bereits enthalten.

Ob so etwas für Euch wichtig ist und überhaupt in Frage kommt, klären wir ebenfalls im Gespräch. Auch die Höhe des Sondertilgungsrechts kann variieren.

Du siehst, dass es bei einer Baufinanzierung nicht nur auf den Zins ankommt, sondern viele verschiedene Dinge berücksichtigt werden müssen. Wir helfen Dir bei Deiner Baufinanzierung gerne.