Worauf achtet die Bank bei der Kreditvergabe?
Wenn Du Dir eine Immobilie kaufen möchtest (egal ob eine Eigentumswohnung oder ein Haus) und Du nicht alles bar bezahlen kannst, musst Du Dich auf jeden Fall um eine Baufinanzierung bei einer Bank kümmern (und das geht den meisten so).
Die Bank möchte für eine Prüfung Deiner Finanzierungsanfrage möglichst viel zu Deiner persönlichen und finanziellen Situation wissen – und das hat auch seine Berechtigung. Es sind unabhängig von der Finanzierungssumme häufig dieselben Fragen.Die Unterlagen, die Du zur Prüfung einreichen musst, können dabei variieren (siehe auch Blog „Diese Unterlagen benötigst Du für Deine Finanzierungsanfrage“). Und eines vorab: wenn Du Dich bei der Offenlegung Deiner Finanzen unwohl fühlst, sei Dir sicher, dass Du damit nicht alleine bist. Das geht fast jedem so. Irgendwie hat man das Gefühl auf dem Prüfstand zu stehen. Das ist ja auch so, aber es geht hier rein um die Finanzierung und nicht um Deine Person.
Umso besser also, wenn Du das Gespräch nicht bei vielen Banken führen musst, sondern wir das Gespräch einmalig führen. Den Rest erledigen wir von baufinovo dann für Dich.
Wenn Dir also eine Bank sehr viel Geld (auch wenn das relativ ist) leihen soll, ist es logisch, dass sie etwas genauer wissen möchte wem sie das Geld leiht und wofür Du es brauchst.
In folgende Kategorien kann man die Prüfung der Bank einordnen:
1) Sachliche Kreditwürdigkeit
2) Persönliche Kreditwürdigkeit
3) Objekt
4) Vollständigkeit der Unterlagen
1) Sachliche Kreditwürdigkeit
Bei der sachlichen Kreditwürdigkeit geht es ausschließlich um Zahlen, also darum, ob Du Dir die Immobilie leisten kannst oder nicht.
Eigenkapital
Zunächst möchte die Bank wissen, ob Du Eigenkapital in die Finanzierung einbringen möchtest. Da eine Faustformel besagt, dass Du mindestens 10% Eigenkapital vorweisen solltest, hängt die Höhe des empfohlenen Eigenkapitals entscheidend vom Kaufpreis ab.
Aber warum eigentlich 10%?
Banken gehen ungerne alleine ins Risiko und möchten nicht mehr als den Immobilienwert finanzieren. Da Du aber bei den Nebenkosten mit 8-11% des Kaufpreises rechnen musst (je nachdem ob mit oder ohne Makler), sollten zumindest diese Kosten gedeckt sein. Natürlich gibt es auch Ausnahmen hiervon, aber die müssen wirklich gut begründet werden.
Das Eigenkapital kann in Form von Kontoguthaben, Bausparguthaben etc. nachgewiesen werden. Wichtig ist, dass es verfügbar ist und auf einem Konto mit Deinem Namen liegt. Je mehr Eigenkapital Du einbringen kannst oder möchtest, desto geringer wird das Risiko für die Bank, was diese mit einem geringeren Sollzins „belohnt“.
Einnahmen-/Ausgabenrechnung
Neben dem Eigenkapital ist auch Deine Einkommenssituation wichtig. Diese steht dabei im Verhältnis zu Deiner Ausgabensituation. Geprüft wird das durch die Selbstauskunft, die Du bei Abgabe des Darlehensantrages an die Bank reichst. Natürlich ist es wichtig, dass Du ein auskömmliches Einkommen hast. Allerdings ist das auch immer eine Frage des Betrachters. Verdienst Du 5.000 EUR netto monatlich, gibst aber 6.000 EUR aus, ist die Bonität möglicherweise schlechter als desjenigen der 2.500 EUR verdient, aber mit 1.000 EUR Ausgaben auskommt.
In der Selbstauskunft stellt die Bank eben genau diese Einnahmen und Ausgaben gegenüber.
Die Angaben können mittels der Kontoauszüge, welche teilweise angefordert werden, nachvollzogen werden. Bei Angestellten ist der Nachweis über das Einkommen leicht. Hier reicht die Einreichung der letzten drei Gehaltsabrechnungen, eventuell der Dezemberabrechnung des Vorjahres und des letzten Steuerbescheides. Es gibt in vielen Fällen besondere Situationen, die zu berücksichtigen sind.
Wie sieht es mit einer möglichen Probezeit aus? Ist ein Antragsteller in Elternzeit? Werden Schichtzulagen oder Boni gezahlt?
Wenn einen Darlehensantrag einreichst, solltest Du gut gewappnet in das Gespräch gehen und auf diese Fragen antworten können. Wenn wir das Gespräch führen und den Antrag für Dich einreichen, haben wir bereits im Vorfeld über alle Fragen mit Dir gesprochen. Wir werden dann auch die Kommunikation mit der Bank führen. Unter dem Strich muss bei der Einnahmen-/Ausgabenrechnung herauskommen, dass Du Dir die monatliche Rate nach Abzug aller kosten auch leisten kannst. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass jede Bank eine pauschale für die Lebenshaltungskosten bei den Ausgaben ansetzt. Diese beinhalten Lebensmittel, Kleidung, Gebühren, Reisen etc. Also alles, was im Alltag bezahlt werden muss.
Jede Bank nutzt hierbei andere Werte, so dass es auch bei jeder Bank zu einem unterschiedlichen Ergebnis kommen kann.
2) Persönliche Kreditwürdigkeit
Die Prüfung der persönlichen Kreditwürdigkeit lässt sich anhand von Zahlen nur schwer ermitteln. Der Gesetzgeber drückt es folgendermaßen aus: es soll „die Fähigkeit und die Neigung des Verbrauchers zur Bedienung und Rückzahlung des Kredites“ geprüft werden. Nur wie stellt man die Neigung fest?
Für die Vergangenheit ist das relativ einfach. Dein bisheriger Umgang mit Zahlungsverpflichtungen lässt sich anhand der Schufa sehr gut nachvollziehen. Bist Du Deinen Verpflichtungen immer pünktlich nachgekommen? Gibt es Zahlungsrückstände oder gar Kreditkündigungen? Mahnungen oder sogar eine Insolvenz? Dann wird es schwer ein Darlehen zu bekommen. Ist die Schufa allerdings „sauber“, wobei bestehende oder erledigte Kredite sogar positiv wirken können, ist dies ein gutes Zeichen.
Der Blick in die Zukunft ist ungleich schwerer.
Hier ist der persönliche Eindruck besonders wichtig. Wir weisen darauf hin und achten bei der Einreichung Deiner Anträge immer darauf, dass die Unterlagen einen ordentlichen Eindruck machen und vollständig sind. Zerknitterte und lückenhafte Gehaltsabrechnungen zum Beispiel machen keinen guten Eindruck. Es geht hier darum, das Vertrauen der Bank zu gewinnen. Dabei kannst Du Dir immer die Frage stellen: Würde ich mir selbst das Geld leihen?
3) Objekt
Als Sicherheit für Deine Baufinanzierung soll Deine Immobilie dienen. Klar, dass die Bank das Objekt dann auch so gut wie möglich kennenlernen möchte. Da aber niemand jedes Objekt und jede Gegend kennen kann, gibt es standardisierte Methoden, um Objekte zu bewerten. Das ist wichtig für die Bank, aber auch für Dich. Denn kommt die Bank zu einer geringeren Bewertung, bewahrt Dich das möglicherweise vor einem zu hohen Kaufpreis. Für die Bewertung der Immobilie benötigt die Bank also diverse Unterlagen. Das ist für die meisten Erstkäufer die größte Herausforderung, denn die Unterlagen gibt es an unterschiedlichen Stellen. Anhand der Unterlagen kann die Bank erkennen, wie das Eigentum aufgeteilt ist, welchen Zustand das Haus hat, worauf geachtet werden muss. Müssen möglicherweise kurzfristig Modernisierungen durchgeführt werden?
Zu den Unterlagen zählen Zeichnungen, Berechnungen, amtliche Eintragungen, Bilder etc. (siehe Blog „Diese Unterlagen benötigst Du für Deine Finanzierungsanfrage“)
4) Vollständigkeit der Unterlagen
Vorab: Ja, es müssen alle angeforderten Unterlagen vorliegen!
Jede Bank möchte sich ein genaues Bild über ihren neuen Kunden und das Objekt machen können. Und dazu gehören alle Unterlagen. Häufig verzögert eine fehlende Unterlage die entgültige Entscheidung der Bank. Dein Kreditgeber ist auch gesetzlich dazu verpflichtet, sich alle Unterlagen zu besorgen. Entsprechend wirst Du vor Einreichung aller Unterlagen selten eine verbindliche Darlehenszusage der Bank erhalten, sondern lediglich eine Tendenz. Auch wenn es mühsam ist, solltest Du die Zeit für Deine neue Immobilie investieren.
Die persönlichen Unterlagen hast Du in der Regel schnell besorgt, da sie bei Dir liegen. Die Objektunterlagen erhältst Du entweder beim Makler oder direkt beim Verkäufer. Im Übrigen sind die Unterlagen, die Du benötigst, auch abhängig von der Art der Immobilie. So gibt es eine Teilungserklärung nur bei Eigentumswohnungen. Einen Bauplan benötigst Du, wenn Du ein Haus bauen möchtest. Einen aktuellen Grundbuchauszug kannst Du selber besorgen, wenn Dir das Haus bereits gehört.
Eine Finanzierung kann innerhalb weniger Tage auf die Beine gestellt werden. Einzige Voraussetzung: Die Unterlagen liegen vollständig vor. Welche Unterlagen Du genau benötigst, sagen wir Dir im Gespräch und senden Dir dann eine entsprechend Liste zu.